土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

第十二章 地价管理

考点1：地价管理的目的

1、 地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导、管理。

2、 地价管理的目的和作用：

(1) 通过地价管理，防止地价暴涨：为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。

(2) 通过地价管理，防止土地投机：城镇土地是有限的，宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置土地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。

(3) 通过地价管理，促进土地的合理利用：为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

(4) 通过地价管理，规范交易双方的行为，建立规范的市场;在土地交易活动中建立规范的市场，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段进行土地交易活动。为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

(5) 通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度;地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据样本增加，提高土地估价成果的精度。

(6) 通过地价管理，防止国有土地收益流失。通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普通存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

考点2：地价管理的措施

1、 地价管理的措施主要包括：

(1) 提供地价信息;

(2) 制定地价标准：

(3) 宏观调控地价水平;

(4) 监管土地估价行业：

考点3：地价管理的内容

1、 基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

2、 建立土地价格评估制度。

3、 制定协议出让国有土地使用权最低限价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块据级别基准地价的70%。

4、 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不和瞒报或者作不实的申报。

5、 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。

考点4：城镇基准地价与标定地价

1、 基准地价的概念：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。

2、 基准地价的作用：

(1) 建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务;

(2) 为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据;

(3) 充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式;

(4) 为征收土地税费提供诊所;

(5) 是政府制定协议出让最低价标准的依据。

(6) 为政府管理地产市场提供价格依据;

(7) 为企业改制、核定个事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。

3、 基准地价的表现形式：

(1)级别基准地价;(2)区片基准地价;(3)路线价

4、 级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

5、 区别基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成若干个更小的均质区域，然后评估出区片的基准地价。

6、 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

7、 标定地价的概念：是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

8、 基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

9、 标定地价的作用：

(1) 为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据;

(2) 为企业清产核资和股份制改造中确定土地资产量提供依据;

(3) 为国家核定土地增值税和税制改革提供依据;

(4) 为政府制定土地市场管理政策提供依据。

10、 基准地价和标定地价是国家建立地价体系的重要内容。　考点5：土地估价行业行政管理

1、 城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。、

2、 城市地价动态监测的目的与作用为：

(1) 通过确定城市监测范围，设立地价监测点，组织土地估价师及时跟踪采集标准宗地的地价信息，定期收集、汇总、整理、分析形成季度和年度监测成果，按时上报并适时公布;

(2) 实现对全国重点地区和主要城市地价水平和变动情况的实时监测;

(3) 为政府部门把握土地市场运行态势和价格走势;

(4) 为增强市场监管和调控能力提供服务;

(5) 为国土资源管理部门参与宏观调控提供决策依据并满足社会公众的信息需求。

3、 土地价格评估机构登记管理及资质评价制度：申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作;有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作;有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。

4、 土地估价结果确认制度：企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

5、 土地估价报告备案制度：

6、 土地估价师资格考试制度：

7、 土地估价师继续教育制度：

8、 地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要的价格系列。

9、 我国的地价体系既要与我国的土地管理制度、土地使用权出让、转让制度等相配套，同时也要满足政府、地产投资者、开发者、使用者等对地价的宏观和微观等多方面、多层次的需求。

10、 2006年12月，我国国土资源部根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》，以加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用。

11、 从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展，具体如下：

(1) 建立起以以市场机制形成土地价格的制度体系;

(2) 形成一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准;

(3) 建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协义出让最低价为核心的地价体系;

(4) 建立了城市地价动态监测体系;

(5) 造就了具有较高专业素质的土地估价队伍，土地估价行业。

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（责任编辑：lqh）

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