土地估价师

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第四部分 《城市房屋拆迁管理条例》

《城市房屋拆迁管理条例》出台背景实施时间：

国务院令(第305号)《城市房屋拆迁管理条例》经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，自2001年1月1日起施行。

第一节 城市房屋拆迁管理概述

一、城市房屋拆迁的概念

城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

《物权法》颁布实施后，为按照《物权法》确定的有关原则依法对房屋进行征收，2007年8月30日，第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，在《城市房地产管理法》第一章“总则”中增加一条，对房屋的征收做出了原则规定，即：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”法律己授权国务院制定房屋征收的具体办法，在具体办法尚未出台的前提下，各地目前在城市房屋征收中，坚持遵循《物权法》、《城市房地产管理法》确定的基本原则的前提下，仍按照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)实施拆迁管理工作。

该条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

例题1：自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。( )(2009年房地产估价师制度试题)

答案：√

解析：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。

例题2：《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。( )(2009年房地产估价师制度试题)

答案：×

解析：被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。

例题3：下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有( )。(2005年房地产估价师制度试题)

A.征收集体土地过程中对民房的拆迁

B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

答案：BE

解析：《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

二、城市房屋拆迁工作程序

(一)拆迁申请的提出

国家对房屋拆迁实行行政许可制度。《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(1)建设项目批准文件;

(2)建设用地规划许可证;

(3)国有土地使用权批准文件;

(4)拆迁计划和拆迁方案;

(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明下列内容：拆迁的范围、对象、实施步骤，对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

例题：《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的文件有( )等。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.建设用地规划许可证

B.国有土地使用权批准文件

C.建设工程设计方案

D.拆迁计划和拆迁方案

E.建设项目选址意见书

答案：ABD

解析：申请领取房屋拆迁许可证的，应当提交下列资料：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有土地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

(二)拆迁审批

房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。审查内容主要是：申请人提供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。

经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当依照《拆迁条例》的规定将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。

例题1：在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋( )活动。(2009年房地产估价师制度试题)

A.改建

B.买卖

C.赠与

D.租赁

E.扩建

答案：ADE

解析：《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。

例题2：拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。( ) (2006年房地产估价师制度试题)

答案：√

解析：拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。

(三)拆迁协议

《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。

在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容，并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容，还应视拆迁补偿方式的不同而不同。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

(四)拆迁的实施

拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

例题：拆迁的实施方式有( )。

A.自行拆迁

B.政府拆迁

C.社会拆迁

D.单位拆迁

E、委托拆迁

答案：AE

解析：拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

(五)拆迁补偿安置资金的监管

《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融

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