土地估价师

为了帮助考生有效的复习2011年土地估价师考试小编特地整理出2011年土地估价师考试的资料，希望各位考生可以在2011年土地估价师考试中取得理想的成绩!

4.4 级差收益(地租)法评估基准地价

4.4.1 土地级别的确定

根据《城镇土地定级规程》的要求，确定土地的级别。

4.4.2 样本数据处理

4.4.2.1 土地利用类型的划分

土地利用类型的划分按利用现状划分。在分用途全域覆盖性评估基准地价时，也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据，适当考虑土地利用规划。土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类，在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市，可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地，住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型。

4.4.2.2 单元土地质量指数计算

根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：

fi

Xin =——

n

式中：Xin ：某单元土地质量指数;

fi ：某单元总分值;

n ：土地级别数

4.4.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：

Crm

Kci = ——

Cr

式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数

Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率

Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率

4.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：

           Crn

Kcs =——

         Cmax

式中：Kcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数

Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率

Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率

4.4.2.5 企业标准资本额的计算

企业标准资本额按下式计算：

Cs =Ce×Kci ×Kcs

式中：Cs：企业标准资本额

Ce ：企业实际使用的资本额

Kci 、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工资量的计算

按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：

                     LPs

Lcs = Lce ×——

                     LPe

式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额

Lce ：该企业实际支出的工资额

LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准 数量

LPe ：企业实际占有的劳动力数量

4.4.2.7 企业效益资料的整理

将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理。

4.4.3 指标选择与样本数据归类

4.4.3.1 级差收益测算指标的选择

级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。

4.4.3.2 样本数据归类

以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。

4.4.3.3 样本数据检验

数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。

用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。

用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。

当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。

相关文章：

更多土地估价师信息请关注:

土地估价师考试历年真题      土地估价师考试模拟试题     土地估价师考试辅导资料

教你如何轻松通过2011年土地估价师考试！

2011土地估价师考试信息免费短信提醒

（责任编辑：）