土地估价师

问题来源：

土地估价实务基础(全程强化班) 的第18课时

学员问题：

某工业开发区,于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投人60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

帮我反馈一下这个题目为什么计算土地增值收益时候利润没有考虑进去??? 在计算土地单价时候利润也没有考虑进去

名师解答：

您说的问题非常好。我们上课时讲过：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率，所以，在计算土地增值收益和土地单价时，是需要考虑利润这部分的。除非题目有特殊要求，但这道没有。如果考试时，遇到类似的题，就按照我们<成本逼近法>一章中讲的例题来做就行。

不知我这样回答，是否能将您的问题回答清楚?

相关知识：

5、确定土地增值

(1)土地增值的内涵

土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

(2)土地增值的计算方法

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率

成本逼近法估价中包含土地增值一项，这项计算源于增值地租，一是由于土地用途的变化所引起的土地增值，二是由于土地周围设施的改善或其他一些项目的建设所引起的土地增值，形成外部效应。成本逼近法价格构成中的前几项是有案可查的，而土地增值却是难以估算的，这也是成本逼近法评估中的难点。

土地增值率理论上应等于增值地租占总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与成本价格差值占成本价格的比例。土地增值率可根据待估宗地的用途、开发程度等综合确定。

注：在实际操作中，若土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年限修正，公式为：

待估宗地价格=(土地取得费及税费十土地开发费+税费+利息+利润) ×[1-l/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-l/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l/(1+土地还原率)法定最高使用年限]

由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区(如广州)运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。

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（责任编辑：中大编辑）

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