土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试试题——土地管理基础与法规知识强化阶段模拟试题，让您基础更牢固，轻松备考!

1、《中华人民共和国物权法》自( )起发生法律效力。

A.2007年3月16日

B.2007年7月1日

C.2007年10月1日

D.2008年1月1日

答案：C

解析：《中华人民共和国物权法》第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行。

2、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，( )优先受偿。

A.抵押权人

B.质权人

C.担保人

D.留置权人

答案：D

解析：《物权法》第二百三十九条规定，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

3、以基金份额出质的，质权自( )时设立。

A.质押合同订立

B.证券登记结算机构办理出质登记

C.工商行政管理部门办理出质登记

D.主债权合同订立

答案：B

解析：《物权法》第二百二十六条规定，以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

4、出质人请求质权人行使质权的，下列表述错误的是( )。

A.不行使质权的，出质人可以请求人民法院拍卖质押财产

B.不行使质权的，出质人可以请求人民法院变卖质押财产

C.质权人不可放弃质权

D.因质权人怠于行使质权造成损害的，由质权人承担赔偿责任

答案：C

解析：《物权法》第二百二十条规定，出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。质权人可以放弃质权。

5、质权自( )时设立。

A.出质人交付质押财产

B.质押合同订立

C.债务履行期届满

D.出质人转移质押财产所有权

答案：A

解析：《物权法》第二百一十二条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。

1、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。

A.该抵押属一般房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

答案：BD

解析：《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

2、某大楼先后抵押给三家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该楼所得的价款按( )顺序清偿。

A.贷款合同签订的先后

B.贷款数额的大小

C.向人民法院起诉的先后

D.房地产抵押登记的先后

答案：D

解析：同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

3、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记;后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

A.甲银行优先受偿

B.按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C.乙银行优先受偿

D.按二家银行的债权比例受偿

答案：A

解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

4、当抵押人与债务人不是同一人时，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可以按( )方式处理抵押房地产。

A.与抵押人协商折价抵债

B.与债务人协商变卖

C.自行拍卖

D.将抵押物直接过户给自己

E.向人民法院提起诉讼

答案：AE

解析：《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。

5、王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。

李某到期无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。

A.扣押抵押物

B.与李某协议折价抵偿贷款

C.将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款

D.根据事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房产所有权移转给抵押权人所有

答案：BC

解析：甲、乙银行有权与李某协议折价或将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款。《担保法》第40条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。

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