土地估价师

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地价管理和土地执法监察

第1节　地价管理

一、地价管理的概念

地价是未来若干年(或无限年期)地租的折现，其本质是地租的资本化。

地价具有以下特点：(1)土地价格是关于土地权益的价格。(2)土地价格主要由土地需求决定。(3)土地价格呈上升趋势。(4)土地价格具有区域性和异质性。

地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易双方和国家等各方面的合法权益，根据一定时期内国家经济政策和土地市场状况等，制定的地价管理制度，以及为落实这些制度而采取的以土地价格调控为核心的各种调控、引导和管理措施。

二、地价管理的目的(掌握)

地价管理是城市土地市场管理的核心内容其目的主要包括以下几个方面：

1.通过地价管理，促进土地的合理利用;

2.通过地价管理，防止国有土地收益流失;

3.通过地价管理，规范土地交易行为;

4.通过地价管理，规范土地估价行为;

5.通过地价管理，减少土地投机。

6.通过地价管理，防止地价暴涨。

从宏观上看，地价管理是国民经济健康发展的保证;从中观上看，地价管理是土地市场管理的核心;从微观上看，地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益。

三、地价管理的措施(掌握)

1.提供地价信息

2.制订地价标准

3.宏观调控地价水平

4.监管土地估价行业

四、地价管理的内容(掌握)

(一)土地等别、土地级别、基准地价、标定地价的确定、更新和公布制度

城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

(二)土地价格评估制度

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

(三)出让国有土地使用权最低限价制度

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地。其作用在于：(1)防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失;(2)提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督;(3)便于土地使用者确定合理的投资方向。

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区;协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

(四)工业用地出让最低价标准

工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

(五)城市地价动态监测制度

(六)地价集体决策制度

实行国有土地使用权出让实行集体决策。

(七)建立土地交易价格申报制度

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报

(八)政府行使优先购买权制度

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

五、城镇基准地价与标定地价(掌握)

1.基准地价概念

基准地价是目前区域平均价的最常见形式。

2.基准地价的特点

①基准地价是区域性价格。

②基准地价是土地使用权价格。

③基准地价一般都是覆盖整个区域，在整个市域内具有可比性。

④基准地价是单位土地面积的地价。

⑤基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。

3.基准地价的作用

(1)为宏观调控制地价提供依据。

(2)为征收土地税费提供依据。

(3)为政府制定协议出让最低价标准的依据。

(4)为确定新增建设用地土地有偿使用收益中央与地方三七分成标准提供依据。

(5)有效引导土地利用、流动。

(6)进一步评估宗地地价的基准，起到估算基值和修订初始值的作用。

4.基准地价的表现形式

常见的基准地价表现形式有：

①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。

③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

5.标定地价概念与作用

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。标定地价是具体宗地在一定使用年期的价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

(1)标定地价的特点

①标定地价是政府公告的具体地块的价格，是具有独立权属单位的宗地地价。

②标定地价一般都具有评估基准日，随时间的变化而变化。

(2)标定地价的作用：

①标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据。

②标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据。

③标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据。

④标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

⑤标定地价为政府行使土地优先购买权提供依据。

六、城市地价动态监测(熟悉)

1.城市地价动态监测概念

地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地价区段内设置的具体宗地。

城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

2.城市地价动态监测的目的与作用

城市地价动态监测的目的：通过监测，及时准确地掌握城市土地价格水平及影响土地价格因素的变化特点和趋势，为政府强化土地市场和土地价格管理，加强土地宏观调控提供科学依据;及时向社会发布土地价格变化信息，引导土地利用、土地价格评估及土地交易沿正确轨道发展，打击土地投机行为，维护土地市场的稳定和健康发展，促进经济健康发展。

城市地价动态监测的作用表现在以下三个方面：通过城市地价动态监测，及时更新城市基准地价;通过城市地价动态监测，建立地价信息发布及查询系统，提高土地市场地价信息透明度;城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数的基础。

八、基于政府管理的地价体系(熟悉)

(一)我国的地价体系作用

1.公示作用。

2.参考作用。

3.税收和政策调控作用。

4.对土地利用方式和利用强度的引导作用。

(二)我国的地价体系构成

1.反映城镇整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制标准的基准地价;

2.反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价;

3.反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易底价或交易评估价;

4.反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价;

5.由以上四种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的地价。

从地价的特点看，基准地价属于区域(区片)平均地价的一种，是目前我国最常见的区域(区片)平均地价形式;标定地价、交易底价、成交地价及其他派生的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心;标定地价、交易底价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。

九、我国土地价格管理发展历程(了解)

(一)土地价格管理发展简要历程

(二)土地价格管理取得的成效

(1)建立了土地估价制度体系。

(2)建立了土地估价规范标准体系。

(3)建立了城市地价动态监测体系。

(4)建立了土地评估行业自律组织体系。

(5)建立了土地估价机构和估价人员的资格认证制度。

(6)建立了土地交易最低限价制度和土地增值税制度。

第2节　土地执法监察

一、土地执法监察的内涵(掌握)

2.土地执法监察的主体

土地执法监察的主体是代表国家行使土地管理职权的县级以上人民政府国土资源行政主管部门。

3.土地执法监察的对象

土地执法监察的对象不仅包括土地管理的相对人，即一与土地发生法律关系的单位或者个人，而且还包括享有土地征收和建设用地审批权的地方各级人民政府及国土资源行政主管部门。

4.土地执法监察的目的

土地执法监察的目的是实现国家的土地管理职能，保证土地管理法律法规的全面实施。

5.土地执法监察的内容

土地执法监察的内容是对土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁。

6.土地执法监察的形式

(1)按照监察时间的不同，可将土地执法监察划分为事前监察、事中监察和事后监察

(2)按照监察的活动范围，可将土地执法监察划分为普遍监察与专门监察

(3)按照监察的对象，可将土地执法监察分为内部监察和外部监察

(4)按照监察的系统关系，可将土地执法监察分为自力监察和他力监察

(5)按照监察的目的，可将土地执法监察分为守法监察和执法监察。

7.土地执法监察的方法

土地执法监察的方法有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等项处理方法。

(1)超前控制方法

①公开用地审批制度。②各项用地实行顺序排队制度。③公开土地执法监察办法和制度。

(2)跟踪检查方法

①实行建设用地挂牌制度。②实行定期现场察看制度。③实行巡回检查制度。④实行土地利用动态监测制度。⑤建立群众举报制度。

(3)目标管理方法

(4)协作处理方法

(5)公开处理的方法

二、土地违法行为及处罚(掌握)

1.非法转让土地

(1)非法转让土地的认定

非法转让土地，是指违反法律规定，将土地权利完全或部分地转移给他人的行为。

(2)非法转让土地的处罚

①没收违法所得。

②限期拆除新建的建筑物和其他设施。

③没收新建的建筑物和其他设施。

④罚款。

⑤行政处分。

⑥刑事责任。针对非法转让、倒卖土地使用权罪，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

2.非法占用土地

(1)非法占用土地的类别

(2)对非法占用土地行为的认定

非法占用土地的行为包括：①未经批准，擅自占用土地的行为;②采取各种欺骗手段，骗取批准而非法占用土地的行为;③超过批准的数量，多占土地的行为;④超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为。

认定骗取批准非法占地，应注意把握三个条件：①行为人申请用地时有骗取批准的主观故意;②行为人实施骗取行为后，已经取得了用地批准文件;③行为人已经实施了占地行为。

(3)对非法占用土地行为的处罚

①责令退还非法占用的土地。

②限期拆除新建的建筑物和其他设施。

③没收新建的建筑物和其他设施。

④罚款。。

⑤行政处分。

⑥刑事责任。违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

3.破坏耕地

(1)破坏耕地的类别

(2)对破坏耕地行为的认定

认定破坏耕地行为，一个非常重要的标准就是耕地质量受到破坏。

(4)对破坏耕地行为的处罚

①责令限期改正或者治理。

②罚款。罚款额为耕地开垦费的2倍以下。

③刑事责任。违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

4.非法批地

(1)非法批地的类别

(2)对非法批地行为的认定

根据《土地管理法》规定，非法批地行为表现形式包括：①没有批准权的单位非法批准②虽有批准权但超越了批准权限而非法批准;③违反土地利用总体规划而非法批准④是违反法律规定的程序而非法批准。

(3)对非法批地行为的处罚

非法批地行为的处罚形式有两种：行政处分和刑事责任。

国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让建设用地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

5.其他类型的土地违法行为

(1)依法应当将耕地划入基本农田保护区而不划入，经责令限期改正而拒不改正的

处罚标准：对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。

(2)破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的

处罚标准：责令恢复原状，可以处1000元以下罚款

(3)依法应当对土地违法行为给予行政处罚或者行政处分，而不予行政处罚或者行政处分、提出行政处分建议的

处罚标准：上级人民政府国土资源行政主管部门有权责令有关国土资源行政主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚，并给予有关国土资源行政主管部门的负责人行政处分。

(4)国土资源行政主管部门的工作人员，没有法律、法规的依据，擅自同意减少、免除、缓交土地使用权出让金等滥用职权的

处罚标准：构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

(5)国土资源行政主管部门的工作人员，不依照土地管理的规定，办理土地登记、颁发土地证书，或者在土地调查、建设用地报批中，虚报、瞒报、伪造数据以及擅自更改土地权属、地类和面积等滥用职权的

处罚标准：构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

6.依法应当予以立案的其他土地违法行为。

(1)非法侵占、挪用征地费

1)对非法侵占、挪用征地费行为的认定

2)对非法侵占、挪用征地费行为的处罚

根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有：刑事责任和行政处分。

(2)不办理土地登记的法律责任

(3)国土资源行政主管部门工作人员的法律责任

1)对国土资源行政主管部门工作人员违法行为的认定

2)对国土资源行政主管部门工作人员违法行为的处罚

对国土资源行政主管部门工作人员违法行为的处罚形式有两种：刑事责任和行政处分。

①刑事责任。《国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使国家财产和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严惩重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

②行政处分。

3)违反土地管理规定行为处分规定。

三、土地执法监察的内容(熟悉)

1.监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况

2.受理对土地违法行为的检举、控告

3.调查土地违法案件

4.受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件

5.指导、监督检查下级国土资源行政主管部门的土地执法监察工作

6.协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件

四、土地执法监察的意义(了解)

1.土地执法监察是保证土地管理各项法律法规实施的重要手段。

2.土地执法监察是维护土地权利当事人合法权益的重要途径。

3.土地执法监察是防止国家土地资产流失的重要方式。

4.土地执法监察是维护土地管理和土地市场秩序，促进土地资源可持续利用的基本途径。

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（责任编辑：lqh）

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