土地估价师

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4.4.4.2 系数估计

1. 模型确定

根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。

2. 系数估计

将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：

1. 线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型;

2. 构造拟合误差的平方和;

3. 导出正规方程组;

4. 求解正规方程组;

5. 确定因素系数估计值。

4.4.4.3 因素系数估计值的可靠性检验

1. 经济意义检验

一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验;值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

2. 统计检验

通过回归系数bj的统计显著性检验，判断因素Xi对净收益Y的影响程度。

通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。

通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。

3. 计量经济检验

通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。

4.4.5 土地收益计算

将样本数据代入确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：

A模型 Ini =A(1+r)X1n

B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)

                          Yni

C模型 Ini =———

                     (X2b2 *X3b3)

D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)

式中：Ini ：第n 级土地上样本单位面积的土地收益;

Yni： 第n 级土地上样本单位面积的利润;

A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同4.4.4.1中各模型。

某一级土地收益的平均值按下式计算：

式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益;

M：第n 级土地上的样本量。

4.4.6 基准地价计算

4.4.6.1 土地还原利率的确定

土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款。

4.4.6.2 基准地价计算

将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：

             In

P1b = —

            rd

式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价;

In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益;

rd ：土地还原利率

根据计算结果，确定用级差收益(地租)测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。

对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。

每一级土地上，将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价，根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。

按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表。

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