土地估价师

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5.3.8. 1 影响土地价格的区域因素主要包括：

1. 繁华程度：是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

2. 交通便捷程度：是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。

3. 环境状况：主要包括自然环境和人文环境质量。

4. 公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

5. 城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。

不同用途的土地，影响其价格的区域因素不同，区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

5.3.8.2 区域因素修正的方法：

区域因素修正，是将比较实例相对估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的比较实例价格能够与估价对象地块所处地段的实际情况相符。

区域因素修正的方法主要有两种：

1. 直接比较修正，即以估价对象地块的各项区域因素状况为基准，与比较实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。

2. 间接比较修正，即以设定的某标准地块的各项区域因素为基准，将估价对象和比较实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率。

5.3.9 进行个别因素修正，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

个别因素修正的内容主要应包括：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。

个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行个别因素修正时，应将比较实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

5.3.10 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

1.百分率法：是将比较实例与估价对象地块在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正比较实例价格的方法。每项修正对比较实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

估价对象地块的价格=比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

2.差额法：是将比较实例与估价对象地块条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在比较实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象地块价格的修正方法。

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