土地估价师

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6.6 综合用地宗地价格评估

6.6.1 综合用地指集办公、商住(公寓)、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

6.6.2 综合用地价格评估方法

综合用地价格评估方法,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。

综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重及各部分之间的相互作用。

综合用地价格评估不能简单等于各不同利用部分所分摊土地价值之和。综合利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。

无论应用何种方法，可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格，然后根据该宗地的主要用途、该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的市场价格，进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。

6.7 公共绿地价格评估

6.7.1 公共绿地的分类

公共绿地包括市级和区级综合性公园、儿童公园、动物园、植物园、街道广场绿地等,是由城市政府投资兴建,具有一定规模和比较完善的设施,可供居民游览、休息之用.

6.7.2 公共绿地价格评估方法

6.7.2.1 公共绿地价格一般可采用绿地贡献法、成本逼近法、市场比较法等方法估价。

1. 绿地贡献法，是利用绿地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算绿地价格的方法。绿地周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──绿地单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──绿地周围的第i种用地类型面积;S──绿地周围的各类用总面积;n──用地类型总数( i=1,2,3,...n).

2.??? 成本逼近法是用估算绿地的重新建造成本、利息、利润及所有权收益来估价绿地价格的方法。适用于绿地周围用地价格不便估算的绿地价格评估。

重新建造成本主要包括征地补偿费(在市区为拆迁安置费)、土地开发费(宗地内的开发费因评估目的确定是否计入)、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益，即为绿地价格。根据绿地的社会效益和、环境效益大小及区位因素进行修正。

3. 市场比较法评估绿地价格，需在同一区域有较多的类似绿地市场价格或标准价格。

4. 以生产经营为目的的园林绿地，如果园、苗圃、花圃、草地等，除用上述估价方法评估外，还可用收益还原法评估其价格。其土地总收益即绿地的生产经营总收益，总费用即其生产经营总费用。

5. 城市中的水域用地价格评估参照公共绿地价格评估方法评估。

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