土地估价师

1、 由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

A.替代原则

B.变动原则

C.协调原则

D.收益原则

标准答案： c

解　　析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

2、 在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。

A. 物价变动

B.交通条件

C.公用设施条件

D.环境质量

标准答案： a

解　　析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。

3、 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

A. 替代原则

B.合法原则

C.贡献原则

D.变动原则

标准答案： d

解　　析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

4、 预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。

A.225.00

B.237.50

C.381.25

D.395.83

标准答案： c

解　　析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元

5、 “同一供需圈”是指( )。

A. 待估宗地所在区域

B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域

C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域

D.与待估宗地相邻的区域

标准答案： b

解　　析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。

6、 某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。

A.90.3

B.94.6

C.98.3

D.100

标准答案： b

解　　析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6

7、 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。

A.3

B.5

C.8

D.35

标准答案： b

解　　析：(8-3)=5

8、 在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。

A. 线状因素线性衰减

B.线状因素非线性衰减

C.非线状因素线性衰减

D.非线状因素非线性衰减

标准答案： c

解　　析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。

9、 若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。

A.P=A/(r+s)

B.P=A/(rxs)

C.P=A/(r-S)

D.P=A/r+A/s

标准答案： c

解　　析：P=A/(r-S)

10、 某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。

A.2769

B.2570

C.1080

D.1170

标准答案： d

解　　析：建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。

11、 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

A.低于

B.高于

C.等于

D.等于或低于

标准答案： b

解　　析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

12、 某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。

A.20

B.30

C.40

D.50

标准答案： b

解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。

13、 某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。

A.500.00

B.714.29

C.750.00

D.833.33

标准答案： c

解　　析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。

14、 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。

A. 类似土地的客观纯收益

B.类似土地的实际纯收益

C. 类似土地的最高纯收益

D.类似土地的最低纯收益

标准答案： a

解　　析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。

15、 若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/平方米。

A.515.3

B.532.6

C.635.4

D.652.8

标准答案： d

解　　析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

16、 根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

A. 商店纯收益

B.商店总收益

C.商店土地纯收益

D. 商店出租柜台土地纯收益

标准答案： d

解　　析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

17、 市场比较法中正确的估价程序是( )。

A. ①确定修正项目;②评估比较案例价格;③比较期日修正;④评估待估宗地价格

B.①确定比较案例;②收集资料;③评估待估宗地价格;④价格修正

C.①评估比较案例价格;②收集资料;③确定修正项目;④评估待估宗地价格

D.①搜集交易案例;②选择交易案例;③比较期日修正;④计算比准价格

标准答案： d

解　　析：搜集交易案例;选择交易案例;比较期日修正;计算比准价格

18、 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指( )。

A. 开发费的利息

B.各项预付资本的利息

C.贷款资金的利息

D.场地取得费及开发费用的利息

标准答案： b

解　　析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。

19、 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。

A. 预测原则和替代原则

B.供求原则和协调原则

C.预测原则和最有效使用原则

D.竞争原则和贡献原则

标准答案： c

解　　析：采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。

20、 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )—土地开发费—利息—税金—利润。

A. 物业开发总价值

B.房地价格

C.熟地价格

D. 房地总收益

标准答案： c

解　　析：生地价格=熟地价格—土地开发费—利息—税金—利润。

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