土地估价师

为了帮助考生顺利通过2013年土地估价师考试，小编特编辑整理了2013年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》相关知识点，希望在2013年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第七章《路线价评估》

考试范围

1.路线价的特点和评估范围选择条件

2.路线价评估的基本原理

3.路线价评估的基本程序

4.路线价的基本表达形式

5.路线价修正体系建立的内容和方法

一、概念

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产价格形成的替代原理。

二、适用对象和条件

适用对象

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形

适用条件

运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。

三、路线价法的操作步骤

①划分路线价区段;

②设定标准临街深度;

③选取标准临街宗地;

④调查评估路线价;

⑤制作深度价格修正系数表;

⑥编制其他宗地条件修正系数表;

⑦计算临街土地的价值。

(一)划分路线价区段

一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。

路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。

两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。

(二)设定标准临街深度

标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。

(三)选取标准临街宗地

标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求：

①一面临街;

②土地形状为矩形;

③临街深度为标准临街深度;

④临街宽度为标准临街宽度

⑤临街宽度与临街深度的比例适当;

⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;

⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率;

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。

(四)调查评估路线价(略)

(五)制定深度价格修正系数表

深度价格修正的原理

深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。

(1)四三二一法则

将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充 。

(2)苏慕斯法则：该法则认为深度为100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总地价的72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。

(3)霍夫曼法则：该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29. 5%、20. 7%和12.3%。

(4)哈柏法则：该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比

深度价格修正率表的编制

深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。

单独深度价格修正率的关系为：

a1>a2>a3> … >an-1>an

累计深度价格修正率的关系为：

a1

平均深度价格修正率的关系为：

a1 > (a1+a2)/2 > (a1+a2+a3)/3 > … >(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

以四三二一法则为例

单独深度价格修正率为：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累计深度价格修正率为：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度价格修正率为：

160%>140%>120%>100%>…>70.8%>65.0

(六)编制其他宗地条件修正系数表(略)

(七)计算临街土地的价值

就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。

路线价法的一般计算公式为：

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

如果深度百分率表示为随着距离街道的远近而宗地每平方米价格的变化状况，路线价法的计算公式为：

宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

如果宗地条件特殊，则依据以下公式计算：

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其它条件修正率

或宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其它条件修正额

特别要注意的几个概念：

里地线：里地线的标准深度以距离街道多少米为准。

临街地：里地线以内临街的土地称为临街地。

里地：里地线以外的土地称为里地。

袋地：里地线以内但不直接临街的土地称为袋地。

路角地：路角地的范围以纵横里地线与临界线中间的范围为准。路角地中以路线价较高者为正街，路线价较低者为旁街。如两路线价相等时，则以使用宽度较大者为正街，宽度较小者为旁街。

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（责任编辑：fky）