土地估价师

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6.4 工业、仓储用地宗地价格评估

6.4.1 影响因素分析

6.4.1.1 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件(自然);城市发展与公共设施建设(社会);地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平(经济);城市土地利用规划、房地产租金与税收政策(行政)。

6.4.1.2 区域因素应重点分析：与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施(水、电、气、热等)供给及其费用、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。

6.4.1.3 个别因素应重点分析：地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。

6.4.2 估价方法选择

工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

6.4.3 主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。

6.4.1.1 确定投资利息率时，应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。

6.4.1.2 确定投资利润率时，应注意不同类别工业的投资风险、资金利润率以及净收益在各生产要素间分配比例的差异。

6.4.1.3 确定土地增值收益率时，应注意区别不同工业土地增值的客观差异。

6.4.1.4 确定土地还原利率时，应注意不同工业项目间客观存在的投资风险及市场利润差异。

6.4.5 各类工业用地价格评估

6.4.5.1 矿井、矿区用地价格评估，应注意：宗地外开发程度的设定，可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等;对类似油气田用地，应注意：宗地外开发程度的设定，土地使用权与他项权利之间的关系。

6.4.5.2 传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估，应注意：产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。

6.4.5.4 邮电、高新技企业用地价格评估，应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。

6.4.5.5 仓储业用地价格评估，应注意：开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。

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