土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础基础阶段练习试题，让您基础更牢固，轻松备考!

选择题

1、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。

A.1350

B.1533

C.1611来自

D.1722

标准答案：c

解析：

1.土地使用年期无限时的计算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含义同前;

b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

2、收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。

A.经营收益

B.总收益

C.总费用与总收益之和

D.纯收益

标准答案：d

解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。

3、收益还原法可用于( )。

A.评估土地价格

B.评估房产价格

C.评估不动产价格

D.评估承租土地使用权价格

标准答案：a, b, c, d

解析：根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。

4、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。

A.土地租金

B.房地出租的租金

C.房屋折旧费

D.利息

标准答案：a, b, d

解析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。

5、计算房地出租的总费用应包括( )。

A.管理费

B.维修费

C.房屋折旧费

D.空房损失费

E.保险费

标准答案：a, b, c, e

1、 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的()获利率。

A.资本

B.土地

C.项目

D.房屋

标准答案： a

解 析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。

2、 收益还原法求得土地价格通常称为()。

A.收益价格

B.比准价格

C.积算价格

D.地租价格

标准答案： a

解 析：收益价格是收益还原法求得的土地价格。

3、 ( )理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。

A.地租

B.区位

C.级差地租

D.剩余价值

标准答案： a

解 析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。

4、 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用()表现的收益。

A.货币形式

B.实物形式

C.地价形式

D.地租形式

标准答案： a

解 析：有形收益是可以用货币形式表现。

5、 下面对土地估价描述不正确的是( )。

A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响

C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

标准答案： c

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