土地估价师

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5.4 成本逼近法

5.4.1 成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下：

1.新开发土地

地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益

=成本价格+土地所有权收益

2.已开发土地

地价=土地重新开发成本(开发原价)- 减价修正

5.4.2 成本逼近法的估价步骤

1.判断待估土地是否适用成本逼近法;

2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;

3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润;

4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;

5.按地价公式求取待估土地的土地价格;

6.确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。

5.4.3 确定土地取得费

1.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。

2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。具体包括如下各项：

(1) 土地补偿费;

(2) 安置补助费：按需要安置的农业人口数计算;

(3) 地上附着物和青苗补偿费：包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿;

(4) 农村房屋拆迁安置补偿费;

(5) 占用耕地的耕地占用税;

(6) 占用耕地的耕地开垦费;

(7) 占用菜地的新菜地开发建设基金;

(8) 征地管理费;

(9) 政府规定的其它有关税费。

3. 城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。具体包括如下各项：

(1) 被拆除房屋及附属物补偿费;

(2) 购建拆迁安置用房费;

(3) 安置补助费，包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等;

(4) 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费;

(5) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;

(6) 政府规定的其它有关税费。

5.4.4 确定土地开发费

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。土地开发费用计算的关键是如何根据估价目的判断政府和土地使用者的投资部分，并怎样计入地价。

5.4.5 确定土地开发利息

利息是对土地投资资金的时间价值考虑。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。

5.4.6 确定土地开发利润

利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。

5.4.7 确定土地所有权收益

土地所有权收益也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。

5.4.8 使用成本逼近法时应注意的问题

1.在使用成本逼近法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成，及进行减价修正。

2.成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。其年期修正公式为：

P = P'×(1+r)n-m/(1+r)n

式中：

P为经年期修正后的土地价格;

P'为未经年期修正的土地价格;

r 为土地资本化率

n 为土地使用权的法定最高使用年限

m 为经有偿出让后，土地的已使用年限。

3.具体估价时，待估宗地的土地取得费和土地开发费的构成内容可能会与第5.4.3条、第5.4.4条规定的内容有所不同，估价师应根据待估宗地的实际情况确定合理的计费内容和计费标准，并应在估价报告中列明土地取得费和土地开发费的明细项目。

4.具体估价时，要注意确定合理的利息率和利润率，由于估价目的不同，或估价时点的差异，利息率和利润率的取值可能会差别很大。

5.城市新开发土地和旧城改造用地可考虑采用成本逼近法进行估价，一般不需考虑扣除折旧和进行年期修正，但应考虑城市规划和周围环境等区域因素对其造成的影响，并给予适当的区位修正。

5.4.9 成本逼近法的适用范围

成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。

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