土地估价师

2012年土地估价师考试于9月15、16日进行，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础考前冲刺阶段模拟题，让您轻松通过考试!

现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。

(1)该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元;

(2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0;

(3)押金收益率为9%;

(4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。

[解] 该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。

(1)计算该不动产总收益：

年租金收益：4×12=48(万元)

年押金收益：6×9%=0.54(万元)

年总收益;48+0.54=48.54(万元)

(2)计算该不动产的年总运营费用：

年总运营费用=2×12=24(万元)

(3)该房地产的年净收益=48.54—24=24.54(万元)

(4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，

房屋的使用年限为48年。所以建筑物现值=6000×250×(48-3)/48=140.625万元。

(5)建筑物年净收益=140.625×8%=11.25(万元)

(6)土地年净收益=24.54—11.25=13.29(万元)

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（责任编辑：中大编辑）

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