土地估价师

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第一节　土地的概念

一、土地的定义

1.土地的基本内涵(掌握)

土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活所必需的。

(1)狭义的土地：指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。

(2)广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分。

(3)最广义的土地：指自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括日光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。

从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体，并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性;土地的特性是随着时间发展变化的。

土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地　貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。

3.容易混淆的几个概念(了解)

土地和土壤。土壤和土地的关系包括：

(1)从土壤与土地相互关系上看，土地包含土壤。

(2)从本质特征上看，土壤的本质是肥力。土地的本质特征是生产力。

(3)从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的一个立体空间。

(4)从能否移动上看，土壤作为自然物是可以搬动的，而土地是不能移动的。

土地与国土。国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海，是一个国家主权范围内的所有地域空间的总称。土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念。

土地资源与土地概念。土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地，是在一定的技术经济条件下，可以被人类利用的土地，它是土地的一部分。

国土、土地、土地资源关系：国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。

4.土地关系

土地关系是指在土地利用、转移及保护过程中发生的有关主体之间的社会关系。土地关系的核心是土地权属或产权关系。

土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。

二、土地的主要特性(掌握)

土地的特性，包括自然特性和经济特性。

(一)土地的自然特性

1.土地位置的固定性。决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。

2.土地面积的有限性。

3.土地质量的差异性(多样性)。土地的结构和功能不同，最终表现在土地质量的差异上。

4.土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)。土地利用的永续性包括两层含义：一是作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。

(二)土地的经济特性

1.土地供给的稀缺性。土地供给是指人类社会可利用的土地资源的数量。

此特性有两层含义：(1)土地面积的供给是有限的。(2)特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。

2.土地用途的多样性。对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

3.土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)。

4.土地增值性。

5.土地报酬递减的可能性。

6.土地利用方式的相对分散性。土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。

7.土地利用后果的社会性。

(三)土地的产权特性

土地产权是土地所有者或使用者按照有关法律规定所享有对土地占有、使用、收益和处分的各种权利。

土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权。土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。土土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。

1、土地产权的法定性。

2、土地产权的抵押担保性。目前我国可用于抵押担保的土地产权类型有：出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、集体建设用地使用权、依法承包的荒滩、荒沟等荒地的集体土地使用权。

3、土地产权的登记性(公示性)。动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法;动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。

4、土地产权的完备性。土地产权的完备性主要指排他的使用权、收入的独享权和自由的转让权。

5、土地产权的稳定性、支配性和排他性。土地产权具有不容他人侵犯的性质，这种属性也被称为土地产权的排他性效力。

6、土地产权的可分割性、转让性。

三、土地的功能(熟悉)

1、承载功能

土地由于其物理性质，具有承载万物的功能

2、生产功能

在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。

3、资源(非生物)功能

土地资源是人类生存不可脱离的物质基础。

4、资产功能

土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、交换的功能。

5、景观功能

四、我国土地资源的特点(了解)

(一)土地面积绝对数量大，相对数量小。

(二)后备土地资源有限。

(三)土地类型多样，山地多于平地。

(四)农地分布不均匀。

(五)森林覆盖率低。

(六)土地质量较差。

(七)水土资源不平衡。

第二节　土地的分类

一、土地利用的基本类型(掌握)

(一)概述

2007年9月3日，国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。

《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。

《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。

(二)土地利用的基本类型

根据《土地利用现状分类》，土地利用一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

1.耕地。耕地包括水田、水浇地、旱地等。

2.园地。包括用于育苗的土地。园地包括果园、茶园、其它园地。

3.林地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

(1)有林地指树木郁闭度≥0.2的乔木林地。

(2)灌木林地指灌木覆盖度≥40%的林地。

(3)其它林地包括疏林地、未成林地、迹地、苗圃等林地。

4.草地。草地包括天然牧草地、人工牧草地、其它草地。

5.商服用地。商服用地指主要用于商业、服务业的土地。商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地。

6.工矿仓储用地。工矿仓储用地指主要用于工业生产、物资存放场所的土地。工矿仓储用地包括工业用地、采矿用地、仓储用地。

7.住宅用地。住宅用地指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。住宅用地包括城镇住宅用地、农村宅基地。

8.公共管理与公共服务用地。公共管理与公共服务用地指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。公共管理与公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地

9.特殊用地。特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。包括：

10.交通运输用地。交通运输用地指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。包括：

11.水域及水利设施用地。水域及水利设施用地指陆地水域，海涂，沟渠、水工建筑物等用地。不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地。

12.其它土地。其它土地指上述地类以外的其它类型的土地。包括：

(1)设施农用地指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

(2)田坎主要指耕地中南方宽度≥1.0米、北方宽度≥2.0米的地坎。

(3)盐碱地指表层盐碱聚集，生长天然耐盐植物的土地。(4)沼泽地(5)沙地

(6)裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾，其覆盖面积≥70%的土地。

二、主要类别土地的特征

(一)商服用地的特征

(1)出让使用年限最短。

(2)受节约集约用地原则限制。

(3)土地利用价值高。

(4)区域选择性强。

(5)比较适宜收益还原法评估。

(6)可逆性差。

(二)居住用地的特征

居住用地可进一步分为一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地和四类居住用地。其中，一类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层宅为主的用地。二类居住用地是指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

(1)出让使用年限最长。

(2)受节约集约用地原则限制。

(3)是生活场所的载体。

(4)开发量大，需求量大。

(5)区域选择要求高。

(6)可逆性差。

(三)工业、仓储用地的特征

(1)节约集约利用性。

(2)用地冲动大，区域用地标准控制难。

(3)用地布局不尽合理，区域间竞争激烈。

(4)用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高。

(5)不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大。

(6)受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难。

(7)工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。

(四)公共管理与公共服务用地的特征

(1)用地性质单一，无使用年限限制。

(2)投资渠道广泛，社会性强。

(3)服务共享性和福利性。

(五)交通运输用地的特征

(1)用地性质单一。

(2)数量多，分布广。

(六)农用地(耕地、园地、林地、草地)的特征

(1)利用的永续性。农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生能力，而且可以永续利用。

(2)生态利用性。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。同时，农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。

(3)利用的相对粗放性。

(4)利用逆转性。

三、我国主要类型土地利用(了解)

(一)土地报酬递减规律与土地集约利用

1、土地报酬递减规律的内涵

土地报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。

2、土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。

(二)我国主要类型土地利用

1.从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式有粗放型和集约型两种。

粗放型土地利用方式是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用方式，一般土地的投入和单产都很低。

集约型土地利用方式是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。

2.从土地利用的具体方式来考虑，可以分为农用地利用方式和建设用地利用方式。

(1)农用地利用的方式

农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限：耕地30年;草地30～50年;林地30～70年。

(2)建设用地利用的方式主要是：无偿(划拨)，有偿(出让、转让)。

其中，出让土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。

土地产权

一、土地产权内涵(掌握)

土地产权是土地所有者或使用者按照有关法律规定所享有的对土地占有、使用、收益和处分的各种权利。

土地产权是以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。

《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。

二、土地产权的类型(掌握)

我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。

(一)土地所有权

不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。

土地所有权人享有全面支配其土地的权利。完整的土地所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能。

(二)土地用益物权

土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：

1.用益物权是具有独立性的他物权

所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭。

2.用益物权是限制物权

所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。

3.用益物权具有使用的目的

设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。

4.用益物权的标的物主要是不动产

用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。

(三)土地担保物权

土地担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的土地财产上设定的一种物权。土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。

土地担保物权具有以下特征：

1.担保物权具有价值权性

与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的;担保物权实现时，其价值权也得以实现。

2.担保物权具有法定性

担保物权对提供担保的债务人或第三人的财产具有直接支配的效力;当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。

3.担保物权具有从属性

担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件。

4.担保物权具有不可分性

担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性

5.担保物权具有物上代位性

担保物权的实质在于对标的物交换价值的直接支配。 “担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。”

三、我国土地所有权

(一)土地所有权的权能及规定

目前，我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。

1.土地所有权的权能

土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。

土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属，是土地所有权的核心。

2.土地所有权的规定

《土地管理法》规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。

《物权法》规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

《土地管理法实施条例》第二条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有：(一)城市市区的土地;(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;(三)国家依法征用的土地;(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地“。

(二)国有土地所有权的权能及规定

1.国有土地所有权的权能

国有土地所有权的权能包括土地的占有权、使用权、收益权、处分权四项基本权能。

(1)土地占有权。土地所有权与土地占有权既可结合又可分离。

(2)土地使用权。占有是使用的前提，使用则通常是占有的必然结果。

(3)土地收益权。土地收益权包括收获土地上土地收益权，生长的农作物，收取出租土地的地租等。《土地管理法》规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%一律全额缴入省级国库。

新增建设用地土地有偿使用费是指新增建设用地的平均土地纯收益。

(4)土地处分权。土地处分权，是指依法处置土地的权利。包括出卖、出租、赠送、遗赠、抵押等等具体权能。

2.国有土地所有权的规定

根据《物权法》、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，国有土地所有权的规定包括：

(1)城市市区即建成区的土地属于国家所有。

(2)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

(3)农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。

(4)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

(5)国家依法征收的土地。

(6)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。矿藏、水流、海域属于国家所有。(7)根据森林法、草原法和渔业法等有关法律和条例规定，农村中的国有土地还包括：①名胜古迹、自然保护区等特殊土地;②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

(三)集体土地所有权的权能及规定

集体土地所有权的主体是农民集体。农民集体应具备三个条件：第一，必须有一定的组织形式和组织机构。第二，应当具有民事主体资格。第三，集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的农村居民。

集体土地所有权包括：村农民集体土地所有权、乡(镇)农民集体土地所有权、村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权。

1.集体土地所有权的权能

(1)集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。

(2)集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。①受农民集体经济组织成员共同意志的限制;②受国家法律和政府管理的限制。

2.集体土地所有权的规定

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

四、我国土地用益物权

(一)国有建设用地使用权的权能及规定

2007年，《物权法》将“土地使用权”统一界定为“建设用地使用权”。国有建设用地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。

1.国有建设用地使用权的权能

(1)属性。国有建设用地使用权具有派生性、从属性、直接性和可转让性等属性。

(2)权能。国有建设用地使用权的权能主要包括：占有权、使用权和收益权。

2.国有建设用地使用权规定

(1)建设用地使用权的设立

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

(2)建设用地使用权出让合同

《物权法》规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

(3)建设用地使用权的管理规定

《物权法》对建设用地使用权的原则性管理规定包括：

①用途②出让金③产权

④转让。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

⑤收回⑥续期。非住宅建设用地使用权期间届满，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

⑦灭失。

⑧取得。通过行政划拨方式取得;通过国家出让方式取得;通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);通过土地或房地产租赁方式取得。

3.建设用地使用权的种类及权能

(1)划拨建设用地使用权

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

1)划拨建设用地使用权的转让

划拨建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。①划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。②划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

2)划拨建设用地使用权的抵押

3)划拨建设用地使用权的出租

①划拨建设用地使用权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

4)国企改革中对划拨土地使用权的处置

第一、企业改革中对划拨土地使用权的处置方式

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营、保留划拨土地使用权等方式予以处置。

第二、保留划拨土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地;改造或改组后的国有企业用地。

第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;②国有企业改组为股份合作制的;③国有企业租赁经营的;④非国有企业兼并国有企业的。

(2)出让建设用地使用权

1)出让建设用地使用权的内容和限制

①出让建设用地使用权的内容

出让国有土地使用权具有四个特征：①国有土地使用权以出让方式取得;②出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;③出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限;④出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。

②出让建设用地使用权的权利限制

出让建设用地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

③违约责任

超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

2)出让建设用地使用权的转让

①转让条件

第一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。第二、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

②权利义务同时转移原则

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

③出让建设用地使用权转让的年限

出让建设用地使用权转让后，受让人建设用地使用权的期限不是出让合同约定的年限，而是原建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

3)出让建设用地使用权的出租

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，国有土地租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。

4)出让建设用地使用权的抵押

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

(3)租赁国有土地使用权

①内涵

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

②国有土地租赁和土地使用权出租的区别

国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有土地使用权的原始取得，而土地使用权出租是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。

③国有土地租赁取得方式

国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，

④国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡

承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算

⑤国有土地租赁的期限

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

⑥国有土地租赁转租、转让和抵押

国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

⑦国有土地租赁的收回

承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

(4)国有土地使用权作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权

国有土地使用权作价出资或者入股是国家将国有土地使用权作价后，以投资的形式将土地注入到有限责任公司或股份公司，有限责任公司或股份公司通过支付股息和分红取得土地使用权。

(5)国家授权经营方式取得的国有建设用地使用权

国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。

(6)外商投资企业场地使用权

外商投资企业场地使用权是一种既不同于出让，也不同于划拨的特殊形式的国有土地使用权。外商投资企业不得擅自将场地使用权转让、出租、抵押或再作价出资或入股。

(7)城市私房用地使用权

城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。

(二)集体建设用地使用权的权能及规定

1.集体建设用地使用权的权能

集体建设用地使用权的种类包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权等四类。

集体建设用地使用权的权能：集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权;依土地用途的不同和权利取得方式的不同享有不同的收益权、处分权。

2.乡镇企业用地使用权

集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

1)可依法享有乡镇企业用地使用权的主体包括：农村集体经济组织设立的独资经营企业;农村集体经济组织通过以符合要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。

2)乡镇企业用地使用权的内容。乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。

3)乡镇企业用地使用权的限制。乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。

乡镇企业经营用地使用权可依法抵押，但有以下限制：

①乡镇企业的建设用地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。

②在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变。

3.乡村公益用地使用权

1)乡村公益用地使用权主体

乡村公益用地使用权主体是农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。

2)乡村公益事业用地使用权的内容

乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。

3)乡村公益事业用地使用权的限制

①乡村公益事业用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途，甚至不得擅自改变土地的具体用途。

②乡村公益事业用地使用权的权利人不得将土地用于经营性活动。

③乡村公益事业用地使用权的权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

(三)土地承包经营权的权能及规定

土地承包经营权是土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。土地承包经营权属于用益物权。

土地承包经营权是指农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村土地从事农业经营并取得收益的权利。

目前我国农村土地承包经营权具有以下两个显著特征：1)土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。2)土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。承包期内发包人不得调整承包地。

(四)宅基地使用权的权能及规定

宅基地使用权是指经依法审批，由农村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附着物的、无使用期限限制的集体土地建设用地使用权。

2、宅基地使用权的权能及规定

宅基地使用权人依法有权对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅附属设施。这是宅基地使用权的基本权利内容，包括三个关键点：

一是宅基地归集体所有。

二是宅基地的用途是建造住宅及附属设施。

三是宅基地使用权具有社会福利性。

(1)申请宅基地的条件及标准。

申请宅基地的条件包括：①统一规划建设的新村、居民点，需要安排宅基地的农户;②原有宅基地面积低于规定限额标准，居住拥挤的农户;③一些确实需要分家、分居而又无宅基地的农户;④回乡落户定居而又无宅基地的离休、退休、退职职工及其家人、华侨、侨眷等。

(2)申请使用宅基地的标准。①根据有关政策，农村转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

(3)宅基地用地的审查程序。农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。

(4)宅基地使用权的转让和抵押。①现行法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。②宅基地使用权不得抵押。

(五)地役权的权能及规定

1、地役权的概念和特征

地役权是一种独立的物权，是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地;提供给他人使用的土地，称为供役地。

就地役权的内容而言，可以分为通行权、用水权和建筑物地役权。

地役权的法律特征主要包括以下几个方面：

(1)地役权是利用他人的不动产的一种权利

(2)地役权是为了提高自己不动产的效益

(3)地役权是按照合同设立的

地役权合同是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式。

2、地役权的设立

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。地地役权不得单独转让或者抵押，只能在土地承包经营权、建设用地使用权转让或者抵押时一并转让或者抵押

3、地役权的内容

(1)供役地权利人有权依照合同约定收取费用，但是同时也应当承担下列义务：

①允许地役权人利用其土地。

②不得妨害地役权人行使权利。

(2)需役地权利人有权依照合同的约定利用他人的不动产，同时应当承担如下的义务：

①按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。

②尽可能减少供役地权利人物权的限制。

③依照合同约定支付费用。

4、地役权的权能及规定

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权不得单独转让。地役权不得单独抵押。

六、我国土地担保物权

土地担保物权是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括土地抵押权等。

(一)不同土地抵押权的权能及规定

可以设定抵押权的土地权利包括：

下列土地不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权

1.建设用地使用权的抵押权规定

①以出让方式取得的建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。

②国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

2.集体建设用地使用权抵押权规定

①依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

③耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

3.最高额抵押规定

最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权限额内就该担保财产优先受偿。

根据法律的规定，最高额抵押的法律特征主要表现在以下几个方面：

(1)最高额抵押所担保的对象是将来发生的债权

(2)最高额抵押担保的对象具有不特定性

(3)最高额抵押所担保的债权依赖于确定的基础法律关系

(4)最高额抵押必须在抵押合同中明确约定，法律要求办理登记的还应当办理登记手续。

(5)最高额抵押具有担保的最高限额

(6)最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保

(二)土地质权的含义

质权，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。

质权分为动产质权和权利质权两种。因此，土地质权应指的是“土地抵押权”。

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