土地估价师

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5.3.4 选择比较实例

根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。

用作比较参照的交易实例，简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。

所选取的比较实例应符合下列要求：

1.是与估价对象类似的房地产，具体是指：

(1) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。

(2) 与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。

(3) 与估价地块的价格类型应相同。价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。

(4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。如果市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。

(5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这类交易实例应当首选为比较实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为比较实例时，也应选取其中交易情况明了且可修正的实例作为比较实例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具体见5.3.6中说明。

5.3.5 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。

已选取的若干个比较实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便在后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正。

首先，如果比较实例中有房地合一的实例，应配合假设开发法、收益还原法、成本估价法等估价方法，分离出其中的土地价格，然后再换算处理。

换算处理包括下列内容：

1. 统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清;

2. 统一采用单价;

3. 统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算;

4. 统一面积内涵和面积单位。

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