土地估价师

问题来源：

土地估价实务基础(全程强化班) 的第8课时

学员问题：

1计算题

甲企业于2007年6月以挂牌的出让方式取得位于某市区一块办公用地，计划建一栋写字楼，土地出让合同确定土地面积为1000平米，使用权期限40年，并约定，如果政府在使用权时收回土地，应对地上建筑物按照残余价值给以补偿。企业于2008年6月底建成的写字楼建筑面积为1200平米，30%自用，其余部分对外出租，写字楼钢混结构，建筑工程造价3600元/平米，为了解该不动产、建筑物及土地的价值状态，该企业委托土地评估机构对不动产进行估价。

估价师收集了若干正常情况下的交易案，并于估价对象进行比较，案例相关情况及其与估价对象比较差异见下表

编号	类型	用途	价格（元/建筑平米）	交易时间	交易情况差异系数	区域因素差异系数	个别因素差异系数
a	抵押	办公楼	6500	2009.5	—5	—10	8
b	转让	综合楼	7000	2010.7	0	4	1
c	转让	写字楼	7200	2008.12	—5	2	—1
d	转让	公寓	8100	2010.2	0	3	—2
e	销售	写字楼	8700	2009.9	6	0	2
f	转让	零售商店	7800	2007.6	—8	—1	2
g	转让	写字楼	7900	2010.8	—4	5	—3

上表中差异系数数值为正值表示案例条件优于估价对象，数值为负值表示案例的条件差于估价对象。估价师调查到的市场资料如下：估价对象所在区同类写字楼的价格指数在2007年6月至2008年12月每月平均增加0.2个点，而在2009年1月至2010年10月，该价格指数值每月比上月增大0.15%，该地区同类钢混结构写字楼建筑物重置造价为3900元/平米，经济耐用年限50年，残值为2%，当地同类不动产的建筑还原率为9%，土地还原率为7%。估价期日为2010年9月10日，请计算,以2007

年6月为基期，设为100，并假定案例的土地剩余使用年期相同，采用市场比较法计算写字楼不动产总价。

麻烦简单写下计算过程，谢谢。

名师解答：

运用市场比较法评估的过程如下：

选取用途相同的写字楼(编号为c、e、g)作为比较案例。

1)交易情况修正：

	估价对象	实例c	实例e	实例g
交易情况	100	95	106	96

2)交易期日修正

	估价对象	实例c	实例e	实例g
地价指数	107	104	105	107

3)区域因素修正

	估价对象	实例c	实例e	实例g
区域因素	100	102	100	105

4)个别因素修正

	估价对象	实例c	实例e	实例g
个别因素	100	99	102	97

实例c比准价格=7200×100/95×107/104×100/102×100/99=7722元/㎡

实例e比准价格=8700×100/106×107/105×100/100×100/102=8200元/㎡

实例g比准价格=7900×100/96×107/107×100/105×100/97=8080元/㎡

估价对象单价=(7722+8200+8080)/3=8001元/㎡

估价期日不动产总价=8001×1200=9601200(元)

注：先要审题，看清楚题目要求。题目中有些条件是干扰条件，需要排除。本题是要求用市场比较法来求解，此类方法要求待估对象和案例的用途要相同或相近，所以求解时选取了用途相同的写字楼作为比较案例。希望我中间的计算没有错误，关键是要知道求解过程。

相关知识：

第五章(续)

重点内容讲析

(八)撰写估价报告书

估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。土地估价报告的编写，要求在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述。根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权、他项权利等状况进行描述。在使用土地估价报告时，由于估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者是交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式。

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