土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。

二、估价方法与估价过程

该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：

一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合《估价规程》的要求;

二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由;

三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

然而，该项存在的问题比较多，主要是：

1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”;有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法。

2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。

3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。

下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：

※选择方法：

例：估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

由于估价对象位于《×××区土地级别及基准地价更新报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。

※估价过程：

市场比较法

★问题与要求

①选择比较实例

在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。

按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。

②选择比较因素

此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。

按《估价规程》要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。

③因素条件说明

这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。

按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。

④编制比较因素条件指数表

这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。

按《估价规程》要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。

(二)收益还原法

★问题与要求

凡商业性用地评估一般大都也应首选收益还原法，但应用收益还原法进行评估的项目出现的问题最多，主要是：

①未具体说明确定房地产租赁收益的方法、依据和计算过程。最多只是含糊其辞的说：经估价人员了解，估价对象的月租金为多少多少，也未说明是否是客观租金收益，更谈不上应用几个出租实例进行比较确定租金。

②总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算;有的未说明总费用应含的项目内容;有的甚至缺项或多项。

③有的未说明各种还原利率的确定方法和依据或确定的还原利率不客观。

按《估价规程》要求，采用收益还原法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。采用市场比较法求算收益额时应按市场比较法的有关要求，说明比较实例的基本条件并与估价对象的基本条件对比确定收益额。采用剩余法求算收益额时，应按剩余法的有关要求列出计算步骤和计算过程。

二是要具体说明总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、确定方法和各项参数的选取标准，若依据涉及有关法律法规或规定的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。

三是要具体说明土地纯收益的测算依据和方法，涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取依据及计算过程。

四是要明确说明各种还原利率(土地、建筑物、综合)的确定方法、依据和具体标准。

五是要具体说明土地使用年限、收益还原法公式和收益价格的确定过程。

(三)假设开发法(剩余法)

★问题与要求

采用剩余法评估存在的主要问题是：

①未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。

②无不动产总价的估算方法和确定依据。

③总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算;有的未说明总费用应含的项目内容;有的甚至缺项或多项。

按《估价规程》要求，采用剩余法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要分析或依据规划确定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、建筑密度等项内容。

二是要具体说明估价对象开发完成后的利用方式(买卖或出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法和依据。在估算不动产总价时在同一或类似供需圈或近邻区域内至少要选择三个市场案例，采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。

三是要具体说明开发总成本费用所含项目及开发成本费用的建筑费、专业费的确定方法和依据;并说明项目开发周期、计算开发资本利息的利率、税费、手续费和开发利润率等的选取依据和标准。

四是明确计算公式、过程并正确计算。

(四)成本逼近法

★问题与要求

采用成本逼近法评估的存在的主要问题是：

①未具体说明土地取得费的组成项目、项目标准及其确定依据、方法;有的未说明总成本所含项目或测算公式;有的甚至缺项或多项，如有的土地取得总成本中加了土地增值收益和开发费用，而还把新增建设用地有偿使用费罗列进去。

②贷款利率、投资回报率、土地还原利率、土地增值收益率的标准及其确定的理由或依据、方法不明确或不充分;有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算。

③未明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准及其确定依据。

④未进行区位修正也未说明原因;有的虽进行了区位修正，但其修正系数与基准地价系数修正法中的区域和个别修正系数矛盾等。

⑤基础设施开发费用标准与基准地价系数修正法中开发费用标准不一致等。

按《估价规程》要求，采用成本逼近法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要详细说明土地取得费的各组成项目、费用标准及其确定的依据，有文件依据的首先考虑文件依据，但要符合有关法律法规等，不合理收费的不应作为收费依据，同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及文件中有关费用标准;没有文件依据的，若是当地一般规定，要有土地管理部门或有关政府部门的证明。涉及到当地不同区域的费用标准或没有规定的，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际征地案例的基础上，按照市场逼近法的要求，简要分析对比后确定客观取得费用，并说明原因。

二是要明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准，并具体说明依据，有文件依据的要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及内容等，没有文件依据的，要调查当地地产市场实际平均开发水平并加以说明。

三是要具体说明贷款利率、投资回报率、土地还原利率的标准及其确定的理由和依据。

四是具体说明土地增值收益的确定方法、标准和依据。

五是参照基准地价系数修正法的具体方法，根据根据对象的区域条件和个别条件进行区位修正。

(五)基准地价系数修正法

★问题与要求

一般地价评估项目中多数首选的方法之一就是基准地价系数修正法，此方法中常出现以下主要问题：

①基准地价的来源依据不明确或依据不充分，未说明基准地价内涵。

②有的未说明估价对象所在土地级别对应的基准地价影响因素条件说明表及其修正系数表。

③未说明使用年期修正时采用的还原利率的确定方法。

④修正表说明估价对象的各项具体条件不具体。

按《估价规程》要求，采用基准地价系数修正法评估地价时，应明确以下内容：

一是要具体说明采用的基准地价的内涵及其批准机关、批准文号、公布或制定时间等。

二是要具体说明基准地价系数修正法的概念。

三是要确定并具体说明估价对象所在区域的土地级别及其基准地价以及对应的基准地价系数修正表及因素条件说明表，并说明来源及依据。

四是要具体说明估价对象的各项具体条件及其优劣程度，并对应基准地价系数修正表确定各项修正系数标准及综合修正系数。

五是要对应基准地价内涵的其他因素条件如年期、期日、开发程度及容积率或其他情况进行修正并说明修正理由。

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（责任编辑：lqh）

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