土地估价师

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5.3.6 进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和房地产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为比较的对象，必须预先对交易中的不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算估价对象价格的比准值。

交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：

1. 有利害关系人之间的交易;

2. 急于出售或者购买情况下的交易;

3. 受债权债务关系影响的交易;

4. 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;

5. 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;

6. 相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并，必将增加原有地产的效用，相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买;

7. 特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一般多高于市场正常价格;协议方式成交价格一般多低于市场正常价格;

8. 交易税费非正常负担的交易;

9. 其他非正常的交易。

上述情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的步骤为：

1.测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

2.利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。

5.3.7 进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

1. 采用类似土地价格变动率进行修正。

2. 利用类似土地价格指数进行修正。

3. 在无类似土地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。

5.3.7 进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

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