土地估价师

为了帮助考生顺利通过2013年土地估价师考试，小编特编辑整理了2013年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》相关知识点，希望在2013年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第二部分 报告典型问题

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、项目名称

项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。

(一)主要问题

1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求;有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。

2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题

一是多数报告未界定估价对象的价格类型;

二是界定的价格类型与地价定义不符。

如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。

再如有的评估项目名称为“×××国有划拨土地使用权价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格?自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。其目的评估的是划拨土地的出让价格。尚若如此，“×××国有划拨土地使用权出让价格评估”。

总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正确描述项目名称

到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢?首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。

对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。“价格类型”与评估目的紧密相连。评估目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。项目名称中要求体现估价对象权属是现状权属，根据评估目的在现状权属基础上其处置方式就是要评估的价格类型。

如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”;有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”;有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”;若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”;设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。

下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：

1、划拨用地出让(改制)评估

×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位三宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。

2、经营性用地公开出让评估

×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。

×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。

3、有偿收购土地评估

有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估” (×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。

有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。

4、划拨用地抵押评估

若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“×××单位拟贷款涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权价值评估。(×××县或市) ”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

5、出让用地抵押评估

项目名称描述为“×××单位拟贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”。

注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

6、不改变用途的出让用地转让评估

×××单位拟转让位于×××一宗国有出让工业用地使用权价值评估(×××县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

7、改变用途差价评估

×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地拟变更为出让住宅用地的土地使用权差价评估。(×××县或市)

二、委托估价方(一般问题不大)

(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)

三、受托估价方(一般问题不大)

(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)

四、估价目的

一般估价目的能体现出估价对象的处置方式。

明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价，才能定义出合法的价格类型。

“规范格式”要求，该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。

(一)存在的主要问题

该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。

(二)如何正确描述?

下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：

例：依据国家经济贸易委员会《关于××××矿务局等82户企业实施债转股的批复》(国经贸产业[2001]131号)精神，×××集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建×××有限责任公司(以下简称A公司)和×××能源有限责任公司(以下简称B公司)。×××集团有限责任公司特委托×××地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据.

例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。

例：依据××市规划局规字[××]×号规划意见，××市××单位拟以工业用途公开出让位于××市××大街以南、××路以东×号地块，受××市××单位委托，×××评估有限公司,评估该宗国有工业用地使用权出让价值，为××市××单位公开出让该地块确定土地使用权价值提供参考依据。

五、估价依据

主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。针对性、全面性、最新法律法规和当地规定。

六、估价基准日

无问题，注意前后要一致

七、估价日期

无问题。

八、地价定义

地价定义是估价报告的核心。依据《规范格式》)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等;宗地内外的实际开发程度;以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。

(一)存在的主要问题

多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件;有的设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在×年×月×日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。

个别报告本来定义的是划拨土地使用权价格，但却设定了使用年期。

有个抵押评估报告，本来是工业用地应按现状用途设定，但为了高评地价而依据最佳利用原则设定的却是商业用途,这是对最佳利用原则的误解。

有个别报告将估价对象所在区域的土地级别作为地价定义的设定条件。

(二)如何正确描述?

下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：

一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。

1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义

例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地;土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气)及场地平整;现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。

根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：

①用途：工业(以登记用途为准)

②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

③土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)和宗地内场地平整。(现状开发程度)

④估价基准日：×年×月×日(现场勘察日)

⑤容积率：X (现状)

(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率)

2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义

例：依据委托方提供的资料和×××规划局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让;规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气);宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。

根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：

①用途：住宅(以规划用途为准)

②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地内“待开发”。(现状开发程度)

④容积率：X (以规划为准)

⑤估价基准日：×年×月×日(委托意向)

九、估价结果

存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。

十、需要特殊说明的事项

主要问题：不全面,太简单。

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(略)

第三部分 土地估价

一、估价原则

该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。

二、估价方法与估价过程

该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：

一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合《估价规程》的要求;

二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由;

三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

然而，该项存在的问题比较多，主要是：

1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”;有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法。

2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。

3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。

下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：

※选择方法：

例：估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

由于估价对象位于《×××区土地级别及基准地价更新报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。

※估价过程：

市场比较法

★问题与要求

①选择比较实例

在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。

按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。

②选择比较因素

此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。

按《估价规程》要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。

③因素条件说明

这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。

按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。

④编制比较因素条件指数表

这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。

按《估价规程》要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。

(二)收益还原法

★问题与要求

凡商业性用地评估一般大都也应首选收益还原法，但应用收益还原法进行评估的项目出现的问题最多，主要是：

①未具体说明确定房地产租赁收益的方法、依据和计算过程。最多只是含糊其辞的说：经估价人员了解，估价对象的月租金为多少多少，也未说明是否是客观租金收益，更谈不上应用几个出租实例进行比较确定租金。

②总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算;有的未说明总费用应含的项目内容;有的甚至缺项或多项。

③有的未说明各种还原利率的确定方法和依据或确定的还原利率不客观。

按《估价规程》要求，采用收益还原法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。采用市场比较法求算收益额时应按市场比较法的有关要求，说明比较实例的基本条件并与估价对象的基本条件对比确定收益额。采用剩余法求算收益额时，应按剩余法的有关要求列出计算步骤和计算过程。

二是要具体说明总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、确定方法和各项参数的选取标准，若依据涉及有关法律法规或规定的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。

三是要具体说明土地纯收益的测算依据和方法，涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取依据及计算过程。

四是要明确说明各种还原利率(土地、建筑物、综合)的确定方法、依据和具体标准。

五是要具体说明土地使用年限、收益还原法公式和收益价格的确定过程。

(三)假设开发法(剩余法)

★问题与要求

采用剩余法评估存在的主要问题是：

①未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。

②无不动产总价的估算方法和确定依据。

③总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算;有的未说明总费用应含的项目内容;有的甚至缺项或多项。

按《估价规程》要求，采用剩余法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要分析或依据规划确定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、建筑密度等项内容。

二是要具体说明估价对象开发完成后的利用方式(买卖或出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法和依据。在估算不动产总价时在同一或类似供需圈或近邻区域内至少要选择三个市场案例，采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。

三是要具体说明开发总成本费用所含项目及开发成本费用的建筑费、专业费的确定方法和依据;并说明项目开发周期、计算开发资本利息的利率、税费、手续费和开发利润率等的选取依据和标准。

四是明确计算公式、过程并正确计算。

(四)成本逼近法

★问题与要求

采用成本逼近法评估的存在的主要问题是：

①未具体说明土地取得费的组成项目、项目标准及其确定依据、方法;有的未说明总成本所含项目或测算公式;有的甚至缺项或多项，如有的土地取得总成本中加了土地增值收益和开发费用，而还把新增建设用地有偿使用费罗列进去。

②贷款利率、投资回报率、土地还原利率、土地增值收益率的标准及其确定的理由或依据、方法不明确或不充分;有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算。

③未明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准及其确定依据。

④未进行区位修正也未说明原因;有的虽进行了区位修正，但其修正系数与基准地价系数修正法中的区域和个别修正系数矛盾等。

⑤基础设施开发费用标准与基准地价系数修正法中开发费用标准不一致等。

按《估价规程》要求，采用成本逼近法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要详细说明土地取得费的各组成项目、费用标准及其确定的依据，有文件依据的首先考虑文件依据，但要符合有关法律法规等，不合理收费的不应作为收费依据，同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及文件中有关费用标准;没有文件依据的，若是当地一般规定，要有土地管理部门或有关政府部门的证明。涉及到当地不同区域的费用标准或没有规定的，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际征地案例的基础上，按照市场逼近法的要求，简要分析对比后确定客观取得费用，并说明原因。

二是要明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准，并具体说明依据，有文件依据的要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及内容等，没有文件依据的，要调查当地地产市场实际平均开发水平并加以说明。

三是要具体说明贷款利率、投资回报率、土地还原利率的标准及其确定的理由和依据。

四是具体说明土地增值收益的确定方法、标准和依据。

五是参照基准地价系数修正法的具体方法，根据根据对象的区域条件和个别条件进行区位修正。

(五)基准地价系数修正法

★问题与要求

一般地价评估项目中多数首选的方法之一就是基准地价系数修正法，此方法中常出现以下主要问题：

①基准地价的来源依据不明确或依据不充分，未说明基准地价内涵。

②有的未说明估价对象所在土地级别对应的基准地价影响因素条件说明表及其修正系数表。

③未说明使用年期修正时采用的还原利率的确定方法。

④修正表说明估价对象的各项具体条件不具体。

按《估价规程》要求，采用基准地价系数修正法评估地价时，应明确以下内容：

一是要具体说明采用的基准地价的内涵及其批准机关、批准文号、公布或制定时间等。

二是要具体说明基准地价系数修正法的概念。

三是要确定并具体说明估价对象所在区域的土地级别及其基准地价以及对应的基准地价系数修正表及因素条件说明表，并说明来源及依据。

四是要具体说明估价对象的各项具体条件及其优劣程度，并对应基准地价系数修正表确定各项修正系数标准及综合修正系数。

五是要对应基准地价内涵的其他因素条件如年期、期日、开发程度及容积率或其他情况进行修正并说明修正理由。

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（责任编辑：fky）