土地估价师

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五、拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置;对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题：甲的房屋出租给乙，租期5年。一年后甲又将该房屋抵押给银行，期限3年，并办理了抵押登记。因城市改造的需要，该房屋属拆迁范围，将被拆除。下列表述中，正确的有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，该房屋不能拆除

B.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，应当采取产权调换方式补偿

C.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务

D.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，该房屋不能拆除

E.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行

答案：BC

解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

六、安置房屋的质量要求

《拆迁条例》增加了相关内容，明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责，分头把关，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收，取得工程质量合格证书;属住宅小区内的商品房，还须通过有关部门进行的综合验收。

七、特殊情况的拆迁补偿与安置

(一)产权不明确房屋的补偿、安置

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。

产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。所谓“证据保全”是指对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。

(二)抵押房屋的补偿、安置

设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;二是应当及时通知抵押权人，抵押权人一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照《担保法》及其他有关担保方面的法律规定，向抵押人进行追偿。

(三)公益事业房屋的补偿

公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。

公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否以营利为目的。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。公益事业房屋的数量、位置，应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。

(四)临时建筑的补偿、安置及违章建筑

临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。

在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿;对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

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（责任编辑：中大编辑）

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