土地估价师

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第二节 城市房屋拆迁补偿与安置

一、拆迁补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，我国《宪法》规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆除补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人给予补偿。应该明确的是，补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

二、拆迁补偿方式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

例题：拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。 ( )(2008年房地产估价师制度试题)

答案：×

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

三、拆迁补偿标准

《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费。”

《物权法》还规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。

《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

补偿标准由以“人”为主转变为以“物”(房屋)为主，充分体现了等价有偿原则。

“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关)的距离，周围环境、景观等。区位对房地产价值的决定作用是极其重要的，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。

“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据;如原设计为住宅改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的，可以按照协商认可的房屋性质进行评估。

“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。

房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权(占有、使用、收益和处分的权利)、使用权、地役权、相邻关系等。

一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。

四、产权调换房屋差价的结算

《拆迁条例》注重的是房屋的价值量。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

例题：在城市房屋拆迁补偿中，产权调换房屋差价的结算依据是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.被拆迁房屋与产权调换房屋的结构差价

B.被拆迁房屋与产权调换房屋的重置价格的差价

C.被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的成本价的差价

D.被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价的差价

答案：D

解析：尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则， 由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。

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