土地估价师

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5.3 市场比较法

5.3.1 市场比较法的基本原理

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：

1. 直接比较公式：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD――待估宗地价格;

PB――比较案例价格;

A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

=正常情况指数/比较案例宗地情况指数

B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数

D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

2. 间接比较公式：

PD=PB×A×B×C×D×E

式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前;

C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

5.3.2 运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作：

1. 广泛搜集宗地交易实例;

2. 选取比较实例;

3. 建立价格可比基础;

4. 进行交易情况修正;

5. 进行交易日期修正;

6. 进行区域因素修正;

7. 进行个别因素修正;

8. 求出比准价格。

5.3.3 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。

拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。

5.3.3.1 一般搜集交易实例的途径有：

1. 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;

2. 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;

3. 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息;

4. 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息;

5. 同行之间相互提供信息资料;

6. 其他途径获取资料。

5.3.3.2 搜集交易实例的内容包括：

1. 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况，还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。

交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。

2. 交易实例的状况。一般应包括：

(1) 坐落位置、形状与面积;

(2) 地质条件;

(3) 购物、交通等环境条件;

(4) 土地利用现状与规划用途;

(5) 有关地上建筑物的基本情况;

(6) 权利状况和土地使用年限等。

3. 成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。

4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

5. 成交日期。

搜集交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”，按照表格填写调查内容，既方便又有避免遗漏重要事项，同时也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。

对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误。

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