土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

一、土地市场概念(掌握)

1.狭义的土地市场

土地市场是指土地作为特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

2.广义的土地市场

广义的土地市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和

3.土地市场的主体和客体

(1)土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

(2)土地市场客体。土地市场的客体是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

二、土地市场的特点(掌握)

1.交易实体的非移动性(固定性)。

2.土地市场的地域性。

3.土地市场的垄断性(不充分性)。

4.流通方式的多样性。

5.土地供给弹性小。在同一地域性市场内，土地价格主要由土地的需求来决定。

6.供给滞后性。

7.政府管制较严。

8.低效率性。土地市场相对一般商品市场来讲，交易效率较低。

三、土地市场的分类(掌握)

按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场;

按市场主体划分，分为涉外市场和境内市场。

按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押(三级)市场;

农村土地市场，按市场流转的客体划分，分为农地使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。

按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为：

1.土地使用权的出让市场。土地使用权的出让市场是土地一级市场。

2.土地使用权转让市场。土地使用权转让市场即土地二级市场。

3.土地使用权租赁市场。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。

4.土地使用权抵押市场。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。

三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开放市场。

各类土地市场中，一级市场是关键，是土地市场管理的龙头，二、三级市场是土地市场活跃的标志。

四、土地市场的功能(熟悉)

1.优化配置土地资源

土地资源配置方式主要有两类：一是行政划拨;二是市场配置。

2.调整产业结构，优化生产力布局

地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆。

3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

4.调控土地供给，控制投资过热或过冷

五、土地市场的运行机制(熟悉)

土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。

1.市场机制

城市土地市场机制主要包括供求机制、竞争机制和价格机制。

(1)供求机制

1)土地供给

土地供给通常分为自然供给和经济供给。

①土地的自然供给

即土地的自然供给是无弹性的。制约土地自然供给的因素主要有：①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件;②资源条件;③交通运输条件。

②土地的经济供给

土地的经济供给是有弹性的。

土地的自然供给在相当于长的时间内是一定的、无弹性的，而土地的经济供给则是变化的，有弹性的。

③决定土地经济供给量的因素

土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。

④增加土地经济供给的措施

2)土地需求

一般而言，土地价格越高，对土地的需求越小;土地价格越低，对土地的需求就越大。

(2)竞争机制

在竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。

(3)价格机制

土地价格和地租是由土地的供给与需求共同决定的。

2.宏观调控机制

政府干预的措施主要包括：制定相应的法律法规和规章;制定土地利用规划和计划;对集体土地实行征收制度和农用地转用审批制度;实行国有建设用地出让和转让制度;建立耕地保护与土地整理管理制度;对出让国有建设用地实行招标拍卖挂牌方式;对土地进行收购、储备和出售;实行成交价格申报制度、土地登记制度等等。

六、我国的土地市场体系及其发展现状(了解)

(一)我国的土地市场体系

1.我国的土地市场体系

我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场;二级市场是指土地的使用权转让市场;三级市场是指用地单位土地使用权的其他有偿转换，包括土地的抵押和租赁等。

目前，我国的土地市场有五种类型：①国有土地使用权出让市场。②国有土地使用权转让市场。③土地金融市场。④涉外土地市场。⑤土地中介服务市场。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。

2.我国土地市场体系特点

我国土地市场体系有其自身的特点，主要表现在：

(1)我国土地市场是政府驱动型市场。

(2)目前我国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。

(3)我国城市土地市场是垄断竞争型市场。

(4)在企业改制中，实行土地政策性入市。

七、我国土地市场管理的内容(掌握)

(一)土地市场供需调控

1.土地市场供需调控的意义

(1)有利于土地利用结构的调整和优化，有利于加强国家对土地市场的控制，维护土地市场的稳定。

(2)防止国有土地资产的流失，充分发挥土地的资产价值。

(3)防止土地投机，打击违法行为。

(4)稳定土地市场价格和房价。

(5)有利于土地资源优化配置，合理分配土地收益，控制投资过热，重复建设，促进经济平稳发展。

2.土地市场供需调控的原则

(1)综合效益和整合性利益原则;

(2)平等对待，兼顾各方利益原则;

(3)控制与弹性管理原则;

(4)依法管理、调控的原则。

(5)一级市场管住，二、三级市场搞活，促进经济发展原则。

(6)有利于促进土地内涵挖潜、集约利用原则。

3.土地市场供需调控的主要内容

土地市场供需调控的主要内容主要体现在城市土地市场供需调控的“三维立体结构”上。城市土地市场供需调控的“三维立体结构”，是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。

(1)土地市场供需调控的方向

土地市场供需调控的方向包括两方面的内容：①选择调控的目标。②确定调控措施的作用方向。

作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施;另一类是抑制土地市场发展的措施。

(2)土地市场供需调控的时间

应当考虑：供需调控措施的决策时间，供需调控效应的滞后时间，调控效应的惯性。

(3)土地市场供需调控的力度

供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。决定土地市场供需调控力度要考虑：①土地经济波动的幅度;②调控手段从使用到产生效应的滞后时间;③调控效应惯性大小;④调控环境。

5.土地储备制度

土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

土地收购储备制度的运作主要包括土地储备计划、土地收购、土地储备、土地开发与利用和土地供应五个程序。

①土地储备计划。年度土地储备计划应包括：年度储备土地规模;年度储备土地前期开发规模;年度储备土地供应规模;年度储备土地临时利用计划;计划年度末储备土地规模。

②土地收购。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

③土地储备。土地储备范围：(1)依法收回的国有土地;(2)收购的土地;(3)行使优先购买权取得的土地;(4)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;(5)其他依法取得的土地。

④土地开发与利用。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

⑤土地供应。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种

(二)土地市场价格调控

目前我国在土地市场价格调控中的做法包括：

1.建立基准地价、标定地价定期公布制度。

2.国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

3.交易底价控制。

(三)土地市场税收与金融调控

1.土地市场税收调控

我国土地市场税收税种主要包括：一是所得税类，包括企业所得税等;二是财产税类，包括城镇土地使用税、契税、土地增值税等;三是行为税类，包括耕地占用税、城市建设维护税、固定资产投资方向调节税、印花税等;四是流转税类，包括营业税等。

土地市场税收的功能包括：

(1)保障财政收入，筹集公共设施建设资金

(2)引导土地利用方向，促进土地资源合理利用

(3)调节土地收益分配

(4)防止地价上涨过快，抑制土地投机

2.土地金融调控

金融政策对土地市场的调控可分为直接调控和间接调控。直接调控是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。间接调控是指国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。

调控的功能和作用包括：

(1)用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产的功能。

(2)政府可通过土地金融手段推行农业政策与土地政策。

(3)筹集建设城乡居民住房资金的功能。

(四)土地市场动态监测

1.土地市场动态监测的必要性

首先，开展土地市场动态监测，是运用土地政策参与宏观调控的迫切要求。

其次，开展土地市场动态监测，是推进土地市场监管不可或缺的手段。

最后，开展土地市场动态监测，是推进公共服务的有效途径。

2.土地市场动态监测的政策依据

3.土地市场动态监测的主要内容

主要包括三部分内容：一是基础数据及相关信息数据的采集;二是信息数据整理、发布和查询;三是以信息数据库为基础，对土地市场进行动态监测分析。

八、土地使用权转让(掌握)

1.土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。

2.土地使用权转让的条件

在我国，土地使用权依法转让受法律保护。《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件：

(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

为规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

①通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。

②土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

③土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;

④土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

⑤原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金。

⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

3.土地使用权转让的方式

土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

(1)土地使用权出售

土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家。

(2)土地使用权交换

土地使用权交换，也叫“互易”

(3)土地使用权赠与

赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。

4.《物权法》规定建设用地使用权转让内容

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

九、土地使用权抵押的概念和条件(掌握)

1.土地使用权抵押的概念

土地抵押权属于担保物权。土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

2.土地使用权抵押的条件

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

(2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移

(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押

(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

3.《物权法》规定建设用地使用权抵押权内容

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

同一财产向两个以上债权人抵押的依照下列规定清偿：(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

十、土地使用权租赁的概念(熟悉)

土地使用权租赁是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权租赁具有的法律特征包括：

(1)土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移。

(2)用于租赁的地块必须具有法律上的依据。

(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。

(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

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（责任编辑：lqh）

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