土地估价师

为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目《土地估价理论方法》区位理论的主要内容知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

区位理论的主要内容

1)农业区位论

农业区位论的创始人是德国经济学家冯·杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》(简称《孤立国》)，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。

(1)杜能“孤立国”理论的前提

①孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。

②“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。

③“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地， 只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。

⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。

(2)杜能农业区位的主要内容

①杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：

P=V-(E+T)

在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格(V)应是个常数不变的，假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本(E)也是常数不变的，故上式可改写成：

P+T=V-E=K

说明利润加运费的和K为常数，只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。因此，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

②杜能圈。根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。

依次为自由农作区(主要生产易腐难运的农产品)、

林业区(主要生产木材)

谷物轮作区(主要生产粮食)

草田轮作区(主要生产谷物与畜产品)

三圃农作制区(1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲)

放牧区

③杜能圈的修正模型。

杜能根据市场价变化、交通多样性等因素对“孤立国”农业区位模式的影响，对“杜能圈”进行了修正。他假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的十分之一，于是一个距城100英里，且位于河流边上的农场，与一个同城市相距10英里远，位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。

杜能还考虑了在孤立国范围内出现其他小城市的可能。这样大小城市就会在农产品供应等方面展开市场竞争。结果根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租亦高。相反，小城市则市场价格低，地租亦低，市场波及范围也小。

2)中心地理论

中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。

(1)基本概念

中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动;而不包括中心地制造业方面的活动。

中心性(中心度)：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。

需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数(称为门槛人口)来表示。

商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者是指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

(2)中心地理论假设条件。

①研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。

②有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。

③厂商和消费者都是经济人。

④平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。

(3)中心地理论内容

①六边形市场区。

在一个均质平原上，由各个中心地为人们提供商品和服务，由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为彼此相切的圆形，如果不重叠的话，圆与圆之间必然会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民将得不到服务。实际上在相互激烈竞争的情况下，各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，结果使它们之间的距离进一步缩短，以致各中心的销售范围都有一部分相互重叠。居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位，按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。

②市场等级序列。

中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。

就区域内各城镇而言，商服设施和商品种类由城市规模决定，从大城市商服设施高级发展，商品种类多而全，直至一般城镇(县城、建制镇)只有基本生活性商服，水平很低，种类很少。就城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律。

就不同商业、服务行业而言。各行业经营品种、商品的种类、级别、需求门槛和服务范围均不相同，由其形成的等级序列可归并为：低级商品和服务售价低，顾客购买频率高，需要量大，需求门槛低，销售距离短，服务半径小。高级商品和服务质量好耐用，更新慢，售价高，需要量少，购买频率低， 需求槛高，销售距离长，服务半径大。

按地域归并，即：高级商服中心。提供高级到低级的全部商品和服务;中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动;而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。

③中心地体系的基本模型。

A、市场原则就是从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围最大角度出发，并在均等机会下配置各级中心地及其市场区的数目。因此，在此原则下建立的中心地体系为K=3体系。这里K值是中心地模型的重要指标，它表明在不同的空间组织原则下，中心地相对于由它服务、供应及管辖的市场区排列关系和数量关系。在市场原则下，K=3，意即一个上级中心地的商服网点，不仅吸引自己中心地的商服活动，而且还支配(吸引)相邻6个下级中心地的商服活动。但所支配的不是它们的全部，只是其中1/3，而另两个同级的中心平均瓜分剩余的2/3。这样，一个上级中心所支配的下级中心市场区就是6X1/3+1=3=K。这样，每一个较大的中心地的市场区总是包含3个比它低一级的市场区，依此逐级类推，可得出市场区的等级序列为1，3，9，27，81..…。由于高一级中心地包含低一级中心地的所有职能，即一级中心地同时也是二级中心地。因此，一级中心地下属的3个二级市场区内，有1个一级中心地，2个二级中心地。如此推下去，在K=3的系统中，不同等级规模的中心地出现的序列是1，2，6，18，54……。)

若把此理论应用在一个城市，建一个市级商服中心，就要配置2个区级中心，6个小区级中心。相应市级中心的销售市场区包含3个区级市场，9个小区级市场区……

B、交通原则。为了弥补市场原则的缺陷，克里斯塔勒按交通原则，推导出K=4的中心地市场网络系统。就是在围绕高级中心地的六边形市场区内，次级中心地不在六边形的顶角上，而是坐落在联结两个高级中心地的交通线路的中部处。更低级的中心与次级中心的位置关系也同样。如此组合下去，次一级中心地

（责任编辑：中大编辑）