土地估价师

为了帮助考生有效的复习2011年土地估价师考试小编特地整理出2011年土地估价师考试的资料，希望各位考生可以在2011年土地估价师考试中取得理想的成绩!

4.5 利用土地交易资料评估基准地价

4.5.1 各类用途土地级别或土地均质区域的确定

4.5.1.1 以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。

4.5.1.2 在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。

4.5.1.3 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。

4.5.2 样点地价的整理

交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正。宗地地价评估方法见5、6、7。在样点地价的整理中，关键是各参数的确定。估价人员一定要从实际出发，调查研究，积累有效数据，确定不同时期不同地区的估价参数。

4.5.2.1 土地联营入股资料

根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。

1. 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：

Plg 1

Pls=(——)×——

s rd

式中：Pls——联营土地单位面积地价

Plg——土地股每年分享的利润或股息

s——联营土地面积

rd——土地还原利率

2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：

re 1

Pls=Cg×(——)×——

rc s

式中：Pls——联营土地单位面积地价

Cg——出资方的资本总量

re——出地方利润分成量

rc——出资方利润分成量

s——联营土地面积

4.5.2.2 以地换房资料

用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：

Stb×Pbs

Pls=————

s

式中：Pls——宗地单位面积地价

Stb——转让土地方获得的建筑面积

Pbs——单位建筑面积的平均售价

S——让出的土地面积

4.5.2.3 联建分成资料

联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：

(Pbm+T)×Slb (Pbm+T)×Slb×Rv

Pls= ———————— = ——————————

Scl Scb

式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价

Pbm——房屋单位建筑面积造价

T——房屋单位建筑面积交纳的税费

Slb——出地方分成建筑面积

Scl——出资方建筑物分摊的土地面积

Rv——容积率

Scb——出资方分成建筑面积

4.5.2.4 样点地价的年期修正

不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期(一般以法定最高出让年期为基准地价年期)修正，才能用于基准地价评估。

1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：

计算公式为：

[1-(1/(1+rd)m)]

Pm=Pml×——————————

[1-(1/(1+rd)m1)]

式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格

m1──样点地价的实际年期

Pm1──样点地价

m──基准地价年期

rd──土地还原利率

2. 所有权地价修正到基准地价年期：

计算公式为：

Pm=P×[1-(1/(1+rd)m)]

式中：P为土地所有权价格，Pm、rd、m含义同上。

4.5.2.5 样点地价的交易时间修正

不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价评估基准日时地价，才能用于基准地价评估。时间修正系数的确定以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度。在建立地价指数系统的城市，可用地价指数计算。

计算公式为： Pis

Kij=──

Pij

式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数

Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价(或地价指数)

Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价(或地价指数)

对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为：

Pls=Kij×Pji

式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格

Pji──第j年，第i类宗地的实际成交地价

4.5.2.6 样点地价的容积率修正

不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价，才能用于基准地价评估。首先编制容积率修正系数表：

Pis

Kr=──

Pi

式中：Kr──容积率修正系数

Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价

Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到标准容积率的价格：

Pls=Kr×Pli

式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价

Pli──某一容积率下的宗地交易价格

Kr──同前

4.5.2.7 样点地价的其它修正

根据交易地价资料情况，还可以进行如下修正：

1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。

2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价。

3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。

4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价，住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价，在没有按细类评估基准地价时，要作用地细类的修正。

等等。

4.5.2.8 样点地价图的绘制

在有条件的城市，要在工作底图上绘制样点地价图。

1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图;

2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上;

3. 直接在图上表示地价，地价资料多时，采用分级图表示地价点标准。

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