土地估价师

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影响地价的区域因素

区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。

1、商服繁华程度：主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。

2、交通条件：区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。

3、基础公用设施水平:区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。对当地地价会产生较大影响。

4、环境质量：主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对地价水平的影响。

5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。

影响地价的个别因素

个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同，例如：作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重，作为商业用地宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地的话，土壤肥力就会起到很大作用。

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（责任编辑：rhj）

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