土地估价师

为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试土地估价理论方法标准宗地制度研究知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

标准宗地制度概念

所谓标准宗地制度系指在一定范围内，选定一宗具有代表性的宗地，由估价人员定期估计其公正客观的地价并加以公布，作为衡量周边土地价格的基准的制度。

建立标准宗地制度的客观必要性为：地价需有衡量标杆，以保证地价估计较为公正客观;地价需有序发展，以建立健康的地价秩序;需反映地价高低层次，以保证民众税赋公平;需估计土地价格，以满足各种不同的需求(如银行抵押贷款、课征地价税、增值税、遗产税、法院拍卖土地、公司资产评估。工业用地出售、国有土地租售、土地交换等)。

标准宗地的选定原则要考虑标准宗地的多功能性，其具体原则有：代表性、显著性、恒久性和均匀性。标准宗地选定以后，应即查估其价格，常用方法有买卖实例比较法(最好每宗标准宗地应有3-5宗的买卖实例来估计)、分配法(地价是从房地产交易价格中扣除建筑物价格后得到)。土地残余法(从房地产收益中扣除建筑物收益后得到土地收益，再将土地收益还原为价格)。每一标准宗地应由2名估价师估价，若估计的价格有相当差距则再交由第三位估价师来估计，以提高估价的公信力。

建立标准宗地制度之后，可以应用标准宗地价格资料比较周边土地价格，使地价查估更为公正客观且易于掌握;以标准宗地掌握地价高低层次，使地价高低差别合理;以标准地价设定路线价，能迅速估计沿线每宗土地地价;以标准宗地价格编制地价指数，使每次查估地价样本的固定性提高了地价指数的精度。两种制及的差异标准宗地制度与公告现值制度之间的差别具体表现如下：

l 公告土地现值是需针对各笔土地现值加以公告，土地笔数众多;标准宗地则占需公告土地价格的数量大约1%左右，两者之间工作量相当悬殊;

2公告土地现值是以区段地价为基础，由于样本不固定和土地具有个别性，公告土地现值资料难以用来编制地价指数;而标准宗地制度由于每年或每期查估固定的标准宗地价格，样本固定可使编制地价指数真实地反映地价变动情况;

3公告土地现值普遍低于市价，故不能作为土地买卖交易时决定地价的标准;而标准宗地价格系由专家严格评估而得，可信度高，可用以直接决定其周边土地价格;

4 公告土地现值是将多笔土地现值全面公告;数量众多，无法委托民间办理; 标准宗地因需查估的数量大约只有土地总笔数的1%，数量不多可以委托民间办理;

5 设定标准宗地制度之后设立代表性标准地，用以掌握地区间地价高低层次，使地价查信更趋公平合理，而现行土地公告现值制则缺乏此种功能;

6公告标准宗地地价同时提供其位置图，以便于利用标准宗地地价资料，而现行公告土地现值制度，只公告每一笔土地的单价，一般民众难以了解每笔土地的详细资料，导致难以利用其公告资料;

7 标准宗地地价的查估成果可借以编制地价指数，使地政部门能够掌握每月或每季的地价变动情况，而现行公告土地现值一年才公告一次，造成逃避土地增值税和土地投机的现象;

8标准宗地地价查估必须依据详细资料，严谨的估价过程，有利于估价师和整个估价技术水平的提高，而现行公告土地现值制度仅采取高速的大量土地估价方法，其精度无法与前者相比;

9、标准宗地地价查估均委托民间估价机构办理，可保证其正常收入，避免以前求生存的恶性竞争，并使估价制度健全化;

10 利用标准宗地地价于标售土地、资产重组、破产管理、设定地上权、土地租赁、地权转换和土地交换分合业务之中，其评估结果较利用公告上地现值资料更具有说服力。

标准宗地之选定

区段划分

由作业人员携带地籍蓝图 地价分布图和地价区段勘查表进行实地勘查，斟酌地价差异、土地使用制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建筑、特殊设施、工商活动、房屋建筑现状、土地利用现状、发展趋势及其他影响地价因素，于地籍蓝图上将地价接近、地段相连、情况相同或相近的土地划为同一区段。非建筑用地中合法的局部建筑用地区地价显著差异的土地单独划地价区段。区段界线应以使用分区或编定使用土地类别、使用管制、使用情况或道路、沟渠等易识别自然界线为准。繁荣街道路线价区段应以里地线为区段界线、一般路线价区段应以适当范围为区段界线。地价区段界线以红实线表示于地籍蓝图上，蓝图背面应由作业人员签名盖章，注册查勘年期。

估计区段地价均以地价分布图上土地合理买卖单价或收益单价，求其中位数为该区(买卖实例区段、收益实例区段)段的区段地价。在无买卖实例和收益实例的区段，应于邻近或适当地区选取两个以上使用分区或编定用地相同作为基准地价区段，接影响地价区域因素进行修正，调整取得目标地价区段的区段地价。

选定原则

参照日本和韩国标准宗地选定原则。台湾标准宗地选定的原则为：

1、代表性(通常选用以一面临街的长方形土地，其宽深比为1：15-1：2之间，面积大小适中);土地估价理论方法

2、显著性(最理想的标准宗地应是一笔土地上面只独立建筑一栋楼房，每层只有一户，顶多是双拼式的);

3、恒久性(宜选择处于最有效使用状态且改变用途机会很小的土地);

4、均匀性(标准宗地密度不仅要集中，分布地点要均匀。不可集中在少数几个区域，最好像滤网的节点那样分布、商业用地价格高，商业区标准宗地的密度应高于住宅区。日本为商业平均04平方公里和住宅区平均1平方公里有一笔标准宗地。韩国为每100笔土地上分别商业区9笔、住宅区3笔、工业区2.7笔、绿地2.2笔、其它2.2笔标准宗地)。

作业方法

依据选定标准宗地的原则，在 1：5000地籍图上划分地价区段，在各地价区段中排除不适合做标准宗地的宗地如三角形地、街角地、不规则形状地、双面临街地、临街深度过浅或过深的土地等，并用较浅颜色笔着色加以排除。因考虑宗地分布的均匀性，在众多适合的宗地中选出候选地，经现场勘查以判定其代表性、显著性、恒久性和均匀性，再排除不适合的宗地，最后召开会议，统一协调，最终确定标准宗地的选定方案，使标准宗地的分布达到理想的境界。

标准宗地地价评估

常用地价评估方法

标准宗地地价评估常用方法有：买卖实例比较法、收益还原法和开发成本法。由于评估宗地地价时需考虑影响地价因素众多，而且估价人员的主观意识对估价结果影响很大.为了确保评定的价格具有客观性和公正性，台湾地政机关拟定统一表格，供估价人员使用，以规范估价人员的估价行为和提高评价结果的公信力。

台湾本次试办标准宗地地价查估作业时共设计下列表格：

近价区勘查表、标准宗地清册、买卖实例调查表、个别因素评价标准表(住宅用地、商业用地、工业用地、农业用地)、区域因素分析明细表(住宅用地、商业用地、工业用地、农业用地)、个别因素分析明细表(住宅用地、商业用地、工业用地、农业用地)、标准宗地估价报告书、标准宗地地价审议表和标准宗地地价公布表等几种表格。与此同时，对上列各种表格的填写作了规范的说明，以达到填写内容口径一致和可比的要求。

标准宗地地价试查

标准宗地研究除在台北市作为实证基点外，台湾地政部门委托民间估价公司或学术团体分别在基隆、新竹、台中、嘉义、台南五市开展地价查估作业。台湾试办标准宗地地价查估作业过程如下：前置作业(筹措经费、选定民间估价公司、筹组土地估价审议小组、举办培训班等);绘制作业 用图(1/500地籍蓝晒图，在图上标绘地价区段来标定使用分区和公共设施用地并标着各种颜色);选定标准宗地(检查地价区段、划定近价区域、选定标准宗地);复查标准宗地(审查地籍图、近价 区勘查表和标准宗地清册);查估和审议标准宗地地价(查估标准宗地地价及其区域和个别影响因素表、推算标准宗地比准价标);定期发布标准宗地 地价。

标准宗地地价成果的应用

标准宗地地价的功能

标准宗地地价可做为衡量周边土地价格的指标(使民众据此为指标来衡量欲进行买卖交易的土地价格);可用以健全抵押贷款制度(使法官据此标准宗地地价来制定是否超贷，有利于健全金融秩序);可使征收补偿合理化(可解决困扰政府多年因公告上地现值比市价偏低而导致民众抗争问题);可据以编制地价指数(标准宗地可作为编制地价指数的固定样本，解决土地交易的“惰性”问题);可取代公告土地现值(解决公告土地现值偏离市价且耗费大量作业费用);可据以编制路线价图(路线价可以临街的标准宗地地价代替和路线作图的制作问题);可据以掌握地价高低层次(据以修正代表地区的标准宗地地价以确保地价高低层次的正确性)。

标准宗地地价的公布土地估价师考试网

标准宗地公布分为标准宗地地价公示簿和标准宗地设定区域图。公示簿应以行政区为单位填写，各栏内容包括：标准宗地编号、土地标识(建门牌)、面积(平方米)、形状、宽度和深度、利用现状、街道名称和路宽(米)、临街关系、

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