土地估价师

问题来源：

土地估价实务基础(全程强化班) 的第8课时

学员问题：

2、某企业所属工厂占地面积为30000平米，有部分老厂房及地上物，容积率1.0，该工业不动产属于三旧改造对象，根据规划要求，计划建设集商业办公住宅一体的综合楼，工业不动产的改造任务由开发商承担，2010年9月底开始建设，土地使用权的许可期限为40年(从2010年9月15日到2050年9月15日)相关情况如下

1根据规划，该工业不动改造后净用地面积为24000平米，容积率小于等于4.0，(按净用地面积计算)建筑密度小于等于30%(按净用地面积计算)，开发设计依照最ongoing有效使用原则，首层商业，2-4层办公，(1-4层建筑面积相等)，5层以上为住宅，公建及配套用房建筑面积不少于600平米，安排在住宅楼层(规划还安排建设地下配套停车场，建筑面积30000平米，车位平均面积为25平米，但不计入该地块的容积率

2010年9月底，待建不动产办公和商业用房竣工即可招租，一般情况下，综合出租率为92%， 办公物业出租率为90%，商业出租率95%，办公用房月租金80元/平米，运营费用为租金的20%，商业用房月租金150元/平米，运营费用为租金的25%，估价师根据当前行情预测，待建不动产住宅市场总价43290万元，地下车位按每个10万元，考虑一定的出售率和折扣，总市场价值11820万元，不动产销售需交营业税，增值税、城建税、教育附加等税费，经市场调查确定费率为销售总额的7.5%，销售费用为销售总额的6%

开发商除支付购买待改造工业不动产价款外，于2010年9月16日按照市场价支付相关费用，包括拆除地上建筑物费用900万元，相关补偿款7500万元，其中购买待改造工业不动产价款按照3%的比率支付了税费，建筑物残值每方为50元，与市场水平相当，由开发商收益

该地块预计开发期2年，前期准备半年，半年后动工，建筑开发预算符合2010年9月当地水平，其中住宅办公及公建配套用房建筑费为1400元每平米，商业用房建筑费为1800元每平米，停车场建筑费1500元每平米，经预算，该项目在那个的专业费为1275.96万元，总的不可预见费预计为585.12万元，贷款年利率为。02%，同类项目的开发的直接成本利润率为30%，销售利润率为20%，假定开发期的各种费用均匀投入，当地房地产综合还原率为8%，土地还原率为6%，评估待改造工业不动产在估价时点2010年9月30日的市场价值。

麻烦写下计算过程，谢谢。

名师解答：

第一步：题目中“根据规划，该工业不动改造后净用地面积为24000平米，容积率小于等于4.0，(按净用地面积计算)建筑密度小于等于30%(按净用地面积计算)，开发设计依照最ongoing有效使用原则，首层商业，2-4层办公，(1-4层建筑面积相等)，5层以上为住宅，公建及配套用房建筑面积不少于600平米，安排在住宅楼层(规划还安排建设地下配套停车场，建筑面积30000平米，车位平均面积为25平米，但不计入该地块的容积率”，不知道总共是5层?如果不是，也没有具体说住宅面积是否与1-4层相同，只说了公建配套用房建筑面积不少于600平米，所以，不能贸然求住宅、商业和办公的面积，不影响大局的情况下，这里假设住宅总面积为s住，商业总面积为s商，办公总面积为s办。(求解思路：(s住+s商+s办+600)/24000=4，其中1-4层的建筑面积相同，且一层为商业，2-4层为办公，所以，s住、s商、s办是可以求出来的)

第二步：题目“2010年9月底，待建不动产办公和商业用房竣工即可招租，一般情况下，综合出租率为92%，办公物业出租率为90%，商业出租率95%，办公用房月租金80元/平米，运营费用为租金的20%，商业用房月租金150元/平米，运营费用为租金的25%，估价师根据当前行情预测，待建不动产住宅市场总价43290万元，地下车位按每个10万元，考虑一定的出售率和折扣，总市场价值11820万元，不动产销售需交营业税，增值税、城建税、教育附加等税费，经市场调查确定费率为销售总额的7.5%，销售费用为销售总额的6%”。根据此段说明，利用还原法，求出开发后房地产的总价(面积以上一步求出的面积为准)。

第三步：题目“该地块预计开发期2年，前期准备半年，半年后动工，建筑开发预算符合2010年9月当地水平，其中住宅办公及公建配套用房建筑费为1400元每平米，商业用房建筑费为1800元每平米，停车场建筑费1500元每平米，经预算，该项目在那个的专业费为1275.96万元，总的不可预见费预计为585.12万元，贷款年利率为。02%，同类项目的开发的直接成本利润率为30%，销售利润率为20%”。根据此段说明，利用成本法求出房屋的总价(面积以第一步求出的面积为准，计算时要考虑利润和利息的计算)。

第四步：把第二步的结果减去第三步的结果，再加上相关费用(由题目“于2010年9月16日按照市场价支付相关费用，包括拆除地上建筑物费用900万元，相关补偿款7500万元，其中购买待改造工业不动产价款按照3%的比率支付了税费，建筑物残值每方为50元，与市场水平相当，由开发商收益”求取)，可得到待改造工业不动产在估价时日的市场价值。

相关知识：

第五章(续)

重点内容讲析

(八)撰写估价报告书

估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。土地估价报告的编写，要求在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述。根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权、他项权利等状况进行描述。在使用土地估价报告时，由于估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者是交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式。

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（责任编辑：中大编辑）

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