土地估价师

 

四、情景分析题

(一)某工业开发区通过征地方式获得1平方公里O土地进行一级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元/亩(含征地费用及相关税费)，达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，土地开发周期为2年，第一年内投入开发费用的60%，第二年内投入剩余的40%。假设银行贷款年利率为7%，当地一级开发的投资利润率为15%，类似土地开发的土地增值收益率为20%，土地还原率为9%。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70%。

请就上述内容，回答71 -75小题的问题。

71.土地取得费用的计息期应为( )年。

A.2 B.1.5 C.1 D.0.5

72.土地开发期间所负担的利息总额为( )万元。

A. 2975 B.4717 C.4817 D.5559

73.土地开发利润总额达到( )万元。

A. 6375 B.7083 C.8500 D.9443

74.计算土地增值收益应采取的基数为( )。

A.土地取得费用

B.土地取得费用+土地开发费用

C.土地取得费用+土地开发费用+利息

D.土地取得费用+土地开发费用+利息+利润

75.为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做( )等处理和修正。

A.因素构成累加值÷70% B.因素构成累加值×70%

C.年期修正 D.期日修正

(二)某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1980年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。1995年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2003年1月1日。

请就上述内容，回答76 - 80小题的问题。

76.该工厂土地要人市交易，可以采用( )方式。

A.不改变工业用途，协议出让 B.直接转让给开发商

C.招标 D.挂牌

77.仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按( )用途评估。

A.居住 B.商业 C.工业 D.商住综合

78.某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用( )。

A.基准地价系数修正法 B.市场比较法

C.成本逼近法 D.剩余法

79.为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为( )。

A.该宗土地规划容积率

B.类似土地出让挂牌底价

C.类似土地拍卖成交价格

D.类似用途物业市场销售成交价格

80.若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有( )。

A.市场比较法 B.成本逼近法

C.基准地价系数修正法 D.收益还原法

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（责任编辑：fky）