土地估价师

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4.8 基准地价修正系数表的编制

4.8.1 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。

4.8.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制

级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料两种方法。

如果基准地价成果在商业、住宅和工业三大土地利用类型下有细化地类的基准价格，则尽可能编制细化地类的基准地价系数修正表。如果其基准地价成果只有商业、住宅和工业三大地类，则基准地价修正体系一定要反映土地利用的复杂性。关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。

4.8.2.1 用土地利用效益(地租)资料编制基准地价修正系数表

1.确定级别或区域基准地价

按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。

2. 宗地地价影响因素的选择

(1) 商业用地的影响因素

A. 商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。

B. 交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城市交通系统连接的便利程度。

C. 基础设施完善度。主要指商业区各项市政基础设施的利用程度和质量高低。

D. 环境质量优劣度。主要指商业区的人口密度、收入水平、社会治安等人文环境和污染、绿化及自然灾害等自然环境。

E. 规划限制。主要指城市规划对商业区土地利用的要求。

F. 宗地条件。主要有宗地位置、形状、地质、面积、利用方向(细类)和利用强度等。

G. 其他因素。

(2) 住宅用地的影响因素

A. 住宅区的位置。包括距商业服务中心和城市中心的距离、所处的土地级及级中区位、商业服务业对各类型住宅区的影响程度等。

B. 基础设施完善度。主要指直接用于为居住服务的各项市政基础设施的利用程度和质量高低。

C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。

D. 公用设施完备度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。

E. 环境质量优劣度。主要指住宅区内居民的就业结构、受教育程度、居住条件、治安等人文环境和污染、绿化程度、自然灾害等自然环境。

F. 规划限制。主要指城市规划对住宅区土地利用的要求。

G. 宗地条件。主要有宗地形状、地质、面积、利用方向(细类)和利用强度等。

H. 其他因素。

(3) 工业用地的影响因素

A. 交通便捷度。

B. 基础设施完善度。

C. 环境质量优劣度。

D. 产业集聚规模。

E. 规划限制。

F. 宗地条件。

G. 其他因素。

(4) 各因素影响地价程度的确定

采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

3. 各因素影响地价修正幅度的计算

(1) 修正幅度值的计算

以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。

上调幅度的计算公式为：

Inh-Ilb

F1=——— * 100%

Ilb

下调幅度的计算公式为：

Ilb - Inl

F2=——— * 100%

Ilb

式中：F1---基准地价上调最大幅度

F2---基准地价下调最大幅度

Ilb---基准地价折算的年收益

Inb---级别或区域正常土地收益的最高值

Inl---级别或区域正常土地收益的最低值

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。

(2) 影响地价各因素修正幅度的确定

按照4.8.2.1条第二款中确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度。

F1i=F1*Wi

F2i=F2*Wi

式中：F1i――某一因素的上调幅度

F2i――某一因素的下调幅度

Wi ――某一因素对宗地地价的影响权重

以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F1i/2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件校劣的修正系数，一般为F2i/2，同时确定较劣条件下的地价标准。在此基础上，将各地价影响因素的权重值同修正系数相乘，即得到各因素在不同标准下的实际修正系数。

4. 编制宗地地价修正系数表

根据在优、较优、一般、较劣、劣5个档次地价标准下确定的各地价因素修正系数，编制出级别或区域内不同用地类型的基准地价修正系数表，并确定各种修正系数对应的因素指标条件，即编制各类用地因素指标说明表。各表形式见附录。

4.8.2.2 用市场地价资料编制基准地价修正系数表

1. 确定级别或区域基准地价

按4.7条的评估结果，确定级别或区域基准地价。

2. 修正幅度值的计算

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法参见4.8.2.1条中第三款的规定。

对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。

按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

3. 影响地价各因素修正值的确定

根据五个标准的修正幅度，将修正幅度按因素权重分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，具体计算按4.8.2.1条中第三款的规定。

4. 确定宗地价修正系数对应的因素条件

具体按4.8.2.1条中第四款的规定进行。

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