土地估价师

问题来源：

土地估价实务基础(全程强化班) 的第16课时

学员问题：

容积率怎么计算出来的?.03

案例a 0.98

案例b 1.03

案例c 1.01

怎么算出来的?

名师解答：

您好!首先非常抱歉给您回答问题晚了。非常感谢您对中大网校的信任，作为任课老师，我当然有责任和义务给您讲授好这门课程。

您提的这个问题非常好，足见您是一个很细心的人。土地估价中容积率修正系数的确定，各个城市是不一样的，同一城市中不同用途的土地，其容积率修正系数的确定也不一样，没有一个统一的公式。一般在实际操作中，是根据对当时当地的市场调查总结得出的一个经验修正系数(这种修正系数在各个城市是不一样的，甚至同一城市不同区段也会不一样，比如：北京和上海，这两个城市，同样用途的土地，其容积率修正系数不尽相同)。

如果想知道当地的容积率修正系数，一般可以有两种办法：一是直接去土地和房产相关部门查询;二是通过搜集市场交易资料调查总结得出。

您说的0.98 1.03 1.01容积率修正系数，也是例题所描述地区的一种经验或调查后确定的修正系数，一般考试时题目会告诉您具体怎么算的或间接告诉您如何求算，就类似下面这样的表格：

教案中其实省略了这样一个类似表格，但这不影响整个题目求解思路。

在考试中如果碰到类似的容积率修正系数的求取，一般题目会告诉您的或间接告诉您，只好您认真审题，就会有结果，毕竟考试还不像实际工作，实际工作中有些参数是需要我们自己去找寻的，而考试不是这样的。

最后，感谢您的提问!祝心想事成!

相关知识：

(六)市场比较法适用范围

市场比较法可以运用于土地的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。它主要用于地产市场发达、经常性交易，有充足的具有替代性的土地交易案例的地区。

市场比较法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似土地的交易。例如，评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法。如在一些土地市场尚不发达的地区，就难以采用市场比较法估价。即使在总体上土地市场较发达的地区，在某些情况下，市场比较法也可能不大适用。比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似的土地交易。

另外，在市场比较法估价过程中，需要进行交易情况、交易日期、土地状况等修正，有些修正很难用量化的计算公式，这就需要估价人员依靠自己的知识、经验和对当地土地市场行情等的深入了解后才能做出准确判断。

温馨提示：

大家可以查看更多2012年土地估价师考试土地估价实务基础答疑精选内容。在复习过程如遇到疑难问题可以通过考试知道在线提问！

以上内容由中大网校特别整理，转载时请注明来源！

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页