土地估价师

 

一、案例分析题

(一)答题要点及参考答案

1.估价对象明确的内容

(1)估价对象：坐落于×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000平方米;

(2)权利人：A房地产开发公司;

(3)估价目的：确定土地使用权的人股价值;

(4)估价基准日：2009年9月30日;

(5)委托估价时间：2009年9月10日：

(6)委托方：A公司和B公司;

(7)价格定义：“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权(正常市场)价值。

2.估价中可以采用的土地利用条件的内容

(1)绿地率：≤40%;

(2)建筑覆盖率：20% -30%;

(3)建筑层数：16层;

(4)容积率：4.00;

(5)建筑面积：20万平方米;

(6)土地面积：50000平方米;

(7)土地用途：住宅;

(8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40%。

3.原土地使用者应履行的责任

(1)支付2亿人民币地价款;

(2)按照规划条件用地;

(3)投资额不低于10亿人民币;

(4)在2008年4月30日之前动工建设;

(5)在2010年10月31日前完成项目施工建设;

(6)完成开发投资总额的25%以上才可以转让。

4.该土地原使用者对土地权利可以的处置方式

(1)转让;

(2)出租;

(3)抵押;

(4)置换;

(5)作价出资;

(6)作价入股;

(7)赠与。

(二)答题要点及参考答案

1.可以选择的处置方式

(1)出让;

(2)国有租赁;

(3)授权经营;

(4)作价出资(入股)。

2.B工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积

(1)东侧生产区，土地面积41142平方米;

(2)东侧研究楼占地，土地面积1200平方米;

(或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积42342平方米)

(3)西侧办公楼占地，土地面积6222平方米;

(4)厂区外分厂占地，土地面积22100平方米。

3.对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义

(1)估价基准日：2009年6月30日：

(2)实际土地用途：工业，设定土地用途：工业;

(3)容积率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

(4)实际开发程度：宗地外“七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：宗地外“七通”，宗地内“一平”;

(5)设定使用年期：50年;

(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。

4.主要的登记信息

(1)土地使用权人：B股份有限公司;

(2)坐落：××市××区新中路15号;

(3)地号：为LH-3- (3) -26-6;

(4)地类(用途)：工业;

(5)使用权类型：国有出让土地;

(6)终止日期：2059年8月7日;

(7)使用权面积：41142平方米;

(8)土地登记时间：2009年9月1日。

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（责任编辑：fky）