土地估价师

 

二、报告判读题

(一)答题要点及参考答案

1.除了报告中所能看到的信息外，关于土地对象描述不清楚的内容有

(1)地块在WY6 -3 - 14 -1中的相对方位;

(2)地块的形状;

(3)地块的长度、宽度;

(4)地块的四至。

2.我国常见的土地他项权利

(1)抵押权;

(2)租赁权;

(3)地役权;

(4)担保权。

3.估价对象与WY6 -3 - 14 -1号地块的市场价格存在差异的影响因素

(1)相对位置;

(2)面积规模，估价对象面积只有WY6 -3 - 14 -1号地块的五分之一;

(3)地块形状;

(4)容积率小于0.5;

(5)规划用途为工业仓储;

(6)有高压电缆经过;

(7) WY6-3-14-1号地块利用现状的制约。

4.上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容

(1)规划用途为工业仓储;

(2)容积率小于0.5;

(3)建筑密度不小于30%;

(4)绿地率不大于20%;

(5)现已拆为空地;

(6)土地利用变迁。

(二)答题要点及参考答案

1.影响估价对象的租金收益水平的因素

(1)用途为商业;

(2)临街;

(3)框架结构;

(4) 1980年竣工(成新度);

(5)使用权类型为出让;

(6)总建筑面积7500平方米;

(7)现代风格装修;

(8)公摊面积约为20%。

2.在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素

(1)前期基础设施工程费用;

(2)土地平整费用;

(3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分;

(4)房地产开发管理费中的土地开发部分;

(5)房地产开发利润中的土地开发部分;

(6)房地产销售税费。

3.土地使用权性质和建筑物状态

(1) 1977年，取得国有划拨土地，无建筑物;

(2) 1979年，土地为国有划拨性质，建筑物动工;

(3) 1980年，土地为国有划拨，建筑物竣工;

(4) 2007年，取得国有出让土地，建筑物正常使用;

(5) 2009年，国有出让土地，建筑物正常使用;

(6) 2040年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结;

(7) 2047年，国有出让土地到期，建筑物未定。

4.计算方法

在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。

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（责任编辑：fky）