(三)答题要点及参考答案
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序号
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错误点位置
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错误内容及原因
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l
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2
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总述内容不全，缺少估价日期
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2
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4
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项目名称不全，项目名称中缺少估价目的描述
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3
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10
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确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考
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4
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11
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估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括《招标拍
卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌
出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源
部令第II号）（三个写出一个即给分）
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5
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26
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应为《土地利用现状分类》
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6
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40 - 42
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地价定义表述不全，缺少用途、容积率
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7
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43—51
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估价结果缺评估总地价大写
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8
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62—73
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未说明估价报告与估价结果的有效期限
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9
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69
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估价报告和技术报告提交方向相反
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10
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86—88
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缺估价机构负责人签字
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11
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95 -105
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土地登记状况不全，缺少估价对象四至
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12
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106一111
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未说明估价对象土地他项权利状况
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13
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112—113
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未对估价对象规划利用状况进行描述
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14
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114
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地价影响因素分析中缺一般因素
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15
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116
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区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析
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16
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117
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交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况
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17
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136
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个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析
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18
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162 -164
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估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵
循的原则
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19
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166
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选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析
说明不选用的理由
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20
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188
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市场比较法公式中个别因素修正反了，应为E--估价对象个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数
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21
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192
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与估价对象属同一城市不准确，应为同一供需圈
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22
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195
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与估价对象估价基准日相差3—5年以内不准确，应为3年
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23
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198
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比较案例A中未说明交易时间
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错误点位置
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错误内容及原因
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203—207
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比较案例B交易时间为2004年3月28日，与估价基准日相比超过3年
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213
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因素选择不全，缺少交易情况修正因素
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218
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个别因素中，基础设施应为宗地内
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223
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缺比较因素条件指数表
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243
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土地还原利率取值未做分析说明
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247
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容积率说明错误
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252
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案例C容积率修正指数计算错误，应为130.1
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255
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土地用途不属于区域因素
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255
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距商服中心距离不属于个别因素
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255
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案例C距商服中心距离比准方式错误，应为100/101
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255
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案例B临街状况修正错误，应为100/98
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255
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市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格，应为比准价格
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266～274
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基准地价内涵介绍不全，缺少土地使用年期
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288～302
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基准地价修正过程缺项，未进行容积率修正
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290
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缺估价对象因素条件说明
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290
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缺修正系数表
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292
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土地使用年期修正公式错，应为估价对象年期修正系数／法定最高出让年期修正
系数
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293
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为土地法定最高出让年期，非有效
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298
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期日修正系数确定无依据，期日修正系数应依据地价指数或调查分析地产市场状况分析确定，应有充分的依据
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301
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未进行土地开发程度修正，估价对象土地开发程度与基准地价内涵不一致，应进
行开发程度修正
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307～310
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缺少对两种估价方法可信度分析
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308 -309
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估价结果确定时两种方法测算结果的权重值缺依据
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313～317
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附件不全，缺少估价对象位置示意图
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313—317
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附件不全，缺少委托方营业执照 ，
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