土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试试题——土地管理基础与法规知识强化阶段模拟试题，让您基础更牢固，轻松备考!

1、康乐公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因康乐公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的?

A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元

B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元

C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元

D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元

答案： C

解析：《物权法》第194条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。本题中，甲银行和丙银行协议变更抵押权的顺位，未经抵押权人乙银行的书面同意，不得对其产生不利影响。因此，虽然排在第一位的抵押权人丙银行有500万的债权，但是其中只有100万可以先于乙银行受偿，否则就对乙银行造成了不利影响，这是法律所不允许的。至于丙银行的其余200万债权，只有乙银行受偿300万之后，才可以受偿，所以最终受偿顺序如下：丙银行的100万债权——乙银行的300万债权——丙银行的200万债权——甲银行的100万债权。因为康乐公司的房产只有600万，所以最终实际上甲银行的100万债权无法得到清偿，答案C是正确的。

2、甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记。抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是( )。

A.甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙

B、甲与丙之间的租赁合同具有效力，租赁合同可以对抗乙的抵押权

C、甲与丙之间的租赁合同具有效力，但租赁合同不得对抗乙的抵押权

D、甲与丙之间的租赁合同效力未定

答案：C

解析：《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3、按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有( ) 。

A.集体土地所有权

B.耕地承包经营权

C.无地上建筑物的乡镇企业用地

D.通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权

答案：D

解析：《物权法》第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

4、甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中( )是抵押人。

A.甲

B、乙

C、丙

D、甲和丙都是

答案：D

解析：《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

5、《物权法》规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经( )同意，土地所有权人不得设立地役权。

A.自物权人

B.所有权人

C.用益物权人

D.担保物权人

答案：C

解析：《物权法》第一百六十三条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

1、根据《中华人民共和国物权法》规定， ( )有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

A.土地使用权人

B.土地所有权人

C.地役权人

D.租赁权人

答案：C

解析：法规考核点。《物权法》第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

2、《物权法》规定，宅基地因( )等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

A.突发性事件

B.不可抗力

C.政府公共行为

D.自然灾害

答案：D

解析：《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

3、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

答案：B

解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

4、以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自( )时设立。

A.合同订立

B.合同生效

C.登记

D.批准

答案：C

解析：《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

5、土地承包经营权自土地承包经营权合同( )时设立。

A.签订

B.盖章

C.成立

D.生效

答案：D

解析：《物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

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（责任编辑：中大编辑）