土地估价师

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土地估价师考试理论方法 辅导：房地产开发与经营管理（6）

第四十四章 房地产经营与管理

第一节 房地产经营概述

一、房地产经营的概念

是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按照价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。

二、房地产经营的作用和意义

房地产经营的作用和意义体现在以下几个方面：

1.使土地成为商品并流动起来，实现了土地应有的价值，优化了土地利用。

2.实现房屋价值，加快资金回笼

3.在积累中扩大房屋再生产

4.为房屋的使用服务，保证房屋使用价值的实现

三、房地产经营的经济形式和经营方式

(一) 我国房地产经营的经济形式

1.国营

2.集体经营

3.个体经营

4.合资、合作和集团经营

5.涉外经营

(二)我国房地产经营的几种方式

包括出售、出租、信托代管、房屋互换和以房入股经营的工商服务业。

第二节 房地产经营风险及决策

一、房地产经营风险

(一)房地产经营风险的概念

风险是发生不确定性事故的可能性，也就是造成损失的可能性。

(二)经营风险分类

房地产经营风险按影响程度可以分为总体风险和个别风险。个别风险包括经营风险、财务风险和人事风险等。

1.政治风险

是指由于未能够预期政治事件的发生或变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产企业带来损失的可能性。

2.经济风险

是指房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益和预测收益发生背离，有蒙受损失的可能性。

3.金融风险

是指由于金融业各种经济杠杆发生变动，给房地产开发经营带来损失的可能性。

4.自然界和人类冲突的意外风险

自然界的意外风险有水灾、地震、台风等，它们对房地产价值的破坏往往范围广、突如其来、难以预料。

5.个别风险

是指由于某个房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给房地产企业带来损失的可能性。

(三)对待风险的态度及其策略

1. 对待风险的态度

对待风险的态度有三种类型：回避风险型、追逐风险型和中间型。

2. 对待风险的策略

包括风险回避策略、风险抑制策略、风险自留策略、风险转移策略、风险组合策略。

二、房地产经营决策

(一) 经营决策的内容和分类

1.经营决策的内容

包括两个方面的内容：经营分析和决策。

2.经营决策的分类

可以按照不同的标准进行各种分类，最常见的有：战略决策和战术决策、程序化决策和非程序化决策、确定型决策与不确定性决策、风险型决策和竞争型决策等。

(二) 经营决策的方法

1. 确定型决策

2. 风险型决策

风险型决策是指不能肯定某些情况是否出现，但能够判断各种情况出现的可能，即概率条件下能够进行的决策。

3. 不确定型决策

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