土地估价师

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第二节 土地的分类

一、土地的基本类别(掌握)

土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。

土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求不同，形成了不同的土地分类系统。按照不同的目的和要求，有不同的土地分类。我国的土地目前大致有三种分类：(1)依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。这种分类体系称为土地自然分类系统,又可称为土地类型分类体系。(2)依据土地的经济属性分类，如生产力水平、土地质量、权属等。这种分类体系称为土地评价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。(3)依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。这种分类体系称为土地利用分类系统。

从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《土地管理法》定义：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”

我国的土地分类体系有一个不断发展、完善的过程。我国1984

年发布的《土地利用现状调查技术规程》规定了土地利用现状分类及含义，土地利用现状调查和集体土地所有权调查应用的是土地利用现状调查的土地分类体系。

1989 年 9

月发布的《城镇地籍调查规程》规定了《城镇土地分类及含义》，城镇地籍调查及村庄地籍调查应用的是城镇土地分类体系。随着社会主义市场经济的发展和新修订的《土地管理法》的颁布实施，为适应经济发展和法律的要求以及科学实施全国土地和城乡地政统一管理的需要，需要进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围，对原有土地分类体系进行适当调整和衔接。为此，在研究、分析两个现行土地分类基础上，国土资源部于

2001年8月21日下发了“关于印发试行《土地分类》的通知”，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于 2002 年 1 月 1

日起在全国试行。

新的土地利用分类体系

一级(3个)： 农用地、建设用地、未利用地

二级(15个)：

A、耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地;

B. 商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地;

C. 未利用土地、其他土地

三级(71个)(略)

例题：《土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地分为 ( )。

A.农用地

B.耕地

C.建设用地

D.未利用地

答案：ACD

解析：国家《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

二.建设用地的特点(熟悉)

1.承载性与非生态利用性

建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。

2.土地利用逆转相对困难

一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。

3.土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。

4.区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。

5.无限性与再生性

由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。

建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。

6.空间性与实体性

建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。

例题：下列不属于建设用地的特点的是( )。

A.承载性与非生态利用性

B.土地利用逆转相对容易

C.土地利用的集约性

D.无限性与再生性

答案：B

解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

 

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