土地估价师

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地价的合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度，特别是城市规划形成的各种因素。地价构成复杂，影响因素很多，而且难以量化。无论是采取剩余法、收益法、成本法、市场比较法、购买年法，还是路线价法进行地价测算，都必须基于市场条件及交易的客观状况，脱离了直接或间接的市场交易价格以及城市规划形成的各种条件，其评估价格必然脱离实际。因此科学进行城市规划必须充分考虑土地估价，如何在城市规划中把握好土地估价，科学合理进行土地利用规划，对原有的地价评估提出了新的要求。

1、城市规划与土地估价的内在联系

城市规划最基本的内容是土地利用规划。土地作为城市规划的重要对象，与之密切相关。所有规划都在土地上产生，所有的规划都在土地上整体建成。土地是宝贵的自然资源，是人类赖以生存的基础，也是人类一切活动的载体。而城市规划正是政府调控土地和空间资源的重要手段，保护和协调好城市土地资源，促进土地及空间资源的合理配置和高效利用是城市规划的主要职责。城市规划是土地得到了最佳使用的有力保证，在经济上体现为土地价格在城市用地价格体系中的最合理分布。

土地与城市规划是密不可分、互为作用的，土地价格作为土地所有权在经济上的实现形式，与城市规划更是休戚相关。地价在城市发展的过程中，总是动态变化的。而这种动态变化，取决于城市性质、规模、发展方向、建设功能、房地产供求关系以及基础设施配套水平和环境的优劣。决定地价的关健是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施布局、居民购买力。其中前四大因素是城市规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地估价予以统筹考虑。通过科学合理的土地估价，制定出合理的土地价格体系，也能有效地促进或制的土地的流动，从而促使土地开发朝城市规划的方向发展，使得城市规划不断得以实现、完善。

2、城市规划与土地估价的辩证关系

传统的城市规划是以土地利用控制为核心的一种静态的物质规划，它关注的是规划蓝图的实现，而忽视了城市规划对城市土地开发过程的调控功能，容易引起土地的投机活动。随着城市的迅速发展，城市规划作为一种规范城市发展的管理手段，也得到相应发展，并逐渐体现了城市规划能产生经济效益的资源优势，而这个优势的充分体现必须密切结合土地估价工作来进行。

在城镇土地估价中，必须根据城市规划的用地规划内容，划分合理的土地等级。城镇土地定级规程要求将土地分为若干评价单元，以确定合理的土地价格。目前，确定单元的常用思路是动态网格法，形状呈方形，和地形地物的边界较难吻合，最终定级需借助人工调整来划定级别边缘。而以规划路网为基础，参照用地性质直接划定单元，将有利于与未来的规划用地管理相衔接，也免除评价单元划分的不合理性。

地价涉及到许多因素，区位、功能和房屋结构不同，都会造成地价不同。如旧城房屋拆迁，商店、住宅、办公楼的价格都不同，钢结构、混合结构、木结构的价格也不同，特别是当前以及将来基础设施和社会服务设施的配套水平和规划确定的开发要求都直接影响土地的价格。因此，我们进行城市规划时，应该准确掌握地价要素，即规划确定的开发要求。例如现在温州等城市的地价测算是规划局和土地部门一起完成的，这正是为了使城市规划与土地估价密切结合起来，以保证城市规划的合理性与科学性。

3、城市规划与土地估价的有机统一

3.1土地估价必须体现城市规划的最有效使用

这是针对土地用途而言的，不同用途土地的地价是不同的。地产最高价值是在土地最适合利用的情况下确定的。城市土地为国家所有，土地一级市场要由各级政府代表国家垄断控制和计划管理。所以政府制订的具有法规作用的城市规划对地价的形成起决定性作用。

城市规划最基本的内容是土地利用规划，要在规划期内可能的条件下，发挥城市用地的最佳效益，即土地、资本、劳动等生产要素的优势组合和根据土地区位条件及产生收益的能力，合理布局生产力。所以城市规划中的用地估价是以合法条件下用地效益最佳发挥为前提，那么首先要判断土地的最佳利用方式是什么?目前的利用方法是否为最有效利用?转换为最佳利用方式的可能性如何?这均是城市规划要研究的问题。

(1)通过规划管理控制土地用途的改变。在这方面积累了一些经验的澳大利亚是实行土地用途管制较早的国家之一。澳大利亚面积770万平方公里，人口1800万，按理说这类土地异常丰富的地区不存在危机问题，更谈不上什么用途管制。其实不然，澳大利亚的城市规划与土地估价却结合得特别好。澳大利亚的城镇建设与土地利用、商业用地、住宅用地、道路建设用地、园林用地、农业用地及各类用地都在规划中得以具体体现。

(2)按最佳、最有效利用确定土地的区位、最佳用途水平和开发强度。在进行土地规划时就不应受到现实使用状况的限制，而应对何种情况下才能最有效使用土地作出正确的判断，因为现实用途由于各种原因并不一定是有效利用。城市规划中的用地估价遵循土地最有效利用原理，不仅注重土地利用的经济效益，还要统筹协调社会、经济、环境的综合效益和城市发展及其环境建设等多方面的要求，例如：方便性----路网密度及可达性、红线宽度设计等;和谐性----建筑容量与道路及市政设施负荷的协调、绿地布置、环境景现、视觉走廊等;舒适性----防治污染、日照间距、小气候环境、配套服务设施等;个性----突出本地环境特色、历史文化古迹的保护等。再有，土地的最有效利用，受规划设计、法规政策、财政金融、企业经营能力等综合作用的影响，是包含所有的内外部条件、市场供需因素综合作用的结果，要求城市规划对上述内容统筹安排和最佳结合。

作为城市用地管理者、开发者和使用者，追求的目标都是在规划土地使用条件下，取得最大的投资效益和满足最大的社会需求。城市政府为了实现社会、经济、环境的宏观效益，要引导资源在不同区位优化配置，通过调控地价对国有地产一级市场垄断经营。房地产开发企业在用地规划控制指标下，一般会按最大允许程度提高房地产开发强度，以便降低单位建筑面积地价，提高房地产销售利润，地价的高低是投资效益核算中的重要内容。各类用地企业所支付地价，作为无形资产将进入企业成本，成为法人资产的重要组成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基础设施和良好的社区环境，这三者的目标，均通过合理的城市规划来协调、引导和实现。

3.2城市规划必须考虑土地利用的边际效益

经济学中的边际效益递增或递减原理在城市规划及城市用地估价中均适用。对土地进行资本投入，城市土地利用强度与土地收益会出现递增式递减的比例关系。当地块的容积率与环境容量协调时，土地开发投入使城市社区活动条件不断完善，土地投资报酬递增、地价同步上升;但当各地块容积率均有突破，使该地区土地总利用强度超过社区环境容量时，就会出现交通拥挤、环境污染治理困难、生活环境质量下降等现象，土地投资报酬递减，致使地价下降。

不仅城市土地利用强度，而且用地规模扩展也会遇到各种各样的限制，可概括为自然地理条件的限制(如需填海、跨河、排水设施、供电设施、道路交通设施负荷能力等)、城市结构限制(如城市用地扩张与原有用地结构的配套功能不适应、产业结构变化与用地结构不适应，须对整个用地布局作调整)。将这种限制形象称之为“门槛”，有“大门槛”，也有“小门槛”，城市建设会不断遇到“门槛”、跨过“门槛”，波浪式地发展，将出现投资报酬递增式递减的波浪状运动现象。

边际效益点是对土地进行资本投入，当达到某一数值点后，如再追加投资，报酬不再增加甚至降低。因此，需要城市规划结合土地估价，研究土地边际收益的最大点，通过环境容量分析、门槛投资计算、经济发展研究和土地利用效益分析，评价和优选用地方案，从中选出最符合发展战略目标的用地可行性方案，确定土地开发时间和空间序列，确定近期发展建设的重点区位，使城市规划与土地最有效使用紧密相联。

3.3城市规划必须考虑土地市场的供应关系土地估价理论方法

城市规划与地价评估离不开土地管理者对土地市场的分析和供求预测。土地需求是土地价格形成的先决条件。地价的社会基础离不开房地产供求市场，否则其评估毫无意义。城市可利用的土地资源有限，由于土地位置的固定性和土地面积的有限性，土地供给弹性很小，随着经济的发展和人口的增长，对城市土地的需求日益增大，促使土地价格不断上涨。规划用地估价要建立在节约用地及对房地产市场有效需求预测的基础上，这也是城市用地规划的基础工作。

发展预测和经济发展趋势预测是决定将来用地需求的最基本要素，可以运用国民经济统计资料和可比资料，建立计量经济模型，作出定量分析预测，作为指导上地开发建设的一项定量依

（责任编辑：中大编辑）

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