土地估价师

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7 不同土地权利的宗地价格评估

7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别：

1、? 土地所有权价格评估;

2、? 土地使用权价格评估;

3、? 土地租赁权价格评估;

4、? 土地抵押价格评估;

5、? 土地地役权价格评估。

7.2 土地所有权价格评估

7.2.1 土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权方面。城市国家土地所有权不进入市场，但在掌握国有土地价值量方面，可进行土地所有权价格评估。8.2.2城市国家土地所有权价格评估

宗地地价评估基本方法均适用城市国家土地所有权价格的评估。在土地所有权价格评估中，要注意土地所有权投资风险小于土地使用权投资，其土地还原利率应小于土地使用权价格评估中所用利率。

7.2.3 农村集体土地所有权价格评估。

农村集体土地所有权价格评估可采用以下方法：

7.1.3.1 征地补偿法：根据《中华人民共和国土地管理法》关于征用农村集体土地所有权的补偿规定，估算土地所有权征用时的价格。主要包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费和劳动力补偿费。征用土地时发生的一切税费，包括征用耕地时的耕地开发费，均不能计入。此方法主要用于因社会公益事业及重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。

7.1.3.2 收益还原法：主要用于非因社会公益事业及重大建设项目需要征用，且在改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格评估。该类土地现状多为农业用途或未利用土地，其土地纯收益不作为收益价格的评估依据。此收益价格的土地纯收益在本质上为未来用途的正常年纯收益;在数量上，既大于农业土地正常年纯收益，又因农民无权改变土地用途而小于新用途未来正常年纯收益，即对未来正常土地年纯收益作减价修正。

7.2.3.3 市场比较法：主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。征用土地的所有权价格评估及其它形式的土地所有权价格评估，均可选择相应的比较实例，运用此方法估算土地所有权价格。若选择同一供需圈的土地使用权交易实例，则需在土地纯收益、使用年期等方面作修正。

7.2.3.4 剩余法：主要用于非因社会公益事业及国家重大建设项目发生的农村集体土地所有权交易时的价格评估。在运用该方法时，预测的不动产未来开发价值需作类似未来土地正常年纯收益的修正。

7.2.3.5 成本逼近法：

1. 成本项目主要为：

(1) 未利用土地：土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地维护费(指为维护其绝对权利而支付的费用)和土地所有权收益(在改变用途时，其绝对地租量的比重大)。

(2) 农用地：土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地开发费(指从未利用土地开发成现状用地时的费用，包括农业水电系统费的摊销)、利息、利润及土地所有权收益。

2. 是否因社会公用事业及国家重大建设项目而发生交易的农村集体土地所有权价格评估，其主要区别在于土地所有权收益取值比例的大小。

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