土地估价师

为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试土地估价理论方法我国农地征收的合理补偿知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第一，对于“涨价归农”可能产生的效果的认识

最初，我国农地征收的合理补偿问题，是从考察农民收入问题的视角提出的。当人们发现农民收入低、提高慢时，一些人士认定其基本原因之一是征地补偿标准太低，甚至是对于农民进行了剥削。有人估算，“通过工农业产品剪刀差，(国家)从农民那里拿走6000到8000亿元，而改革后20多年中，通过农地征用从农民那里集中的资金超过2万亿元。”另有人估算，“25年的工业化城市化，国家和城市工商业从农村集体土地低价格中转移和积累了9万多亿资产。”这些数字意味着，国家征地价格不当对于农民所造成的损害，大大高于工农产品剪刀差。

于是，一些人士认为，农地转为非农建设用地之后而实现的土地自然增值部分，应当完全归农民所有。这就是所概括的“涨价归农”的观点。那么，实行“涨价归农”究竟是否会使全国农民的收入普遍提高呢，究竟是否会普遍提高农业生产力呢?笼统地、平均地估算，如果把9万亿元平均分配给9亿农民，那么在25年中每人总共可得1万元，平均每年400元，这一数字的确很可观。然而，实际的情况如何呢?众所周知，征地主要是用于扩大城市、兴建和扩大开发区、开辟交通干线以及增扩建机场、码头等等，而被征地的农民也主要是分布在大中城市、各种开发区附近，以及交通线通过的地区等，而且仅仅占全体农民的一小部分(有人估算，大约占全体农民的三十分之一)。那么，无论是按照什么标准、什么办法对失地农民进行补偿，都与全国绝大多数农民群众的收入、生产、生活，并不发生任何关系。尤其是，它极少涉及到“老、少、边、穷”地区的贫苦农民。而且，这部分农民既然已经失地、离农，又怎么会影响农业生产力呢?至于工农产品剪刀差，却是同每一个农民都发生关系的。这样看来，一些人士所认定的征地价格低，影响到中国农业生产力和农民生活提高的提法，完全是是以偏概全的，是无法说服人的。

第二，关于“土地开发权补偿”论的本质

“涨价归农”的基本理论观点，是“土地非农开发权补偿”论。“涨价归农”论的持有者，从“产权”的角度进行论述，主张农民应当拥有完整的的土地产权：除了一般地提到拥有农地的占有、使用、收益、处分等四项权利之外，还应当拥有“土地非农开发权”。这种提法意味着，农地无论以何种方式转变为非农用地，原所有者都应当获得“土地非农开发权价格”即“非农地价格”，只有这样才能够称得上“农民土地产权完整”。关于“涨价归农”的另一理论观点是“农地资源价值补偿”论。这种观点认为，农地具有直接使用价值(如种植作物、修路建房等)、间接使用价值(如保持水土、调节气候等)、选择价值(即未来使用价值)、存在价值(即特定的自然资源的保留价值)等，并且认为农地所有者应当获得反映土地“直接使用价值”和“选择价值”的地价。其中的“选择价值”的货币化就相当于“土地非农开发权价格”。

实际上，关于土地“自然增值”归属问题的论争由来已久。主张农民拥有“土地非农开发权”“土地选择价值”等等，无非是认定农民拥有取得全部土地自然增值收益权的另一种表达方式，这并不涉及到问题的实质。问题的实质在于，考察土地自然增值的归属问题，是否应当与其产生的根源相联系。这是这一问题的关键所在。显然，我们应当追根朔源，正本清源。

第三，农地转非中“涨价归公”论的实质

在“农地转非”之后，对于失地农民和农村集体经济进行公平合理的补偿(其中包括获得部分“自然增值”)之后，实行“涨价归公”——将土地的自然增值的大部分收归国家所有，用于支援全国农村建设。

众所周知，农地变为非农地，其价格立即成倍、成几倍甚至成十几倍地上涨。如果国家通过非农地市场按市价收购农地，或者完全按照非农地价格补偿农地所有者，便意味着“涨价归农”;如果国家仅按农地价格补偿失地农民，再加上安置性补偿费，仍然明显低于非农地市场价格，便意味着“涨价归公”(不过，“涨价归公”只是是一种笼统的、简化的提法，其实质是“涨价基本归公”)。或者，在城市土地市场中，农村集体经济、农民出卖农地，其价格随行就市，但是，国家依法征收土地增值税之类的税收，使得由农地转变为非农地时而出现的土地增值的大部分回归于社会，这也意味着“涨价归公”。

这里说的“涨价归公”是借用孙中山先生的“平均地权”思想中的一个概念，即土地所有者报价之后地价上涨时，国家通过土地增值税将上涨部分收归国有。孙中山指出：“土地价值之增加，咸受社会进步之影响……应归社会公有，庶合于社会经济之真理。”“地价高涨，是由于社会改良和工商业进步……这种进步和改良的功劳，还是由众人的力量经营而来的，所以由这种改良和进步之后，所涨高的地价，应该归之大众，不应该归之私人所有。”这种“涨价归公”的思想，当然也适用于土地征收。孙中山的“涨价归公”思想渊源，最早可追溯到英国经济学家约·斯·穆勒(1806—1873)，他早就主张把土地自然增长的价值收归公有，即凡不是由于土地改良而增加的价值一律归公。美国经济学家亨利·乔治(1837—1869)对此有进一步的阐述。他指出：“土地价值不表示生产的报酬……它在任何情况下都不是占有土地者个人创造的，而是由社会发展创造的。因此，社会可以把它全部拿过来。”

下面，在上述论述的基础上，对于土地增值及其公平合理分配问题作进一步的阐述。

土地增值即土地涨价，可区分为自力增值和外力增值。其中，自力增值是指，土地所有者或使用者自行对土地进行投资、投劳，改善土地的物理、化学、生物、地质性状，改善或增加土地附属物，从而使土地增值，其成果由土地所有者、使用者自享，这是毫无疑义的。

土地的外力增值即土地的自然增值是指，土地所有者、使用者以外的社会性投资对于该地产生的辐射作用而发生的土地增值。这种社会性投资主要形成基础设施性的建设，如干线交通设施(如铁路、公路、水运、航空等)、能源设施(如火力、水力、原子能电站等)、通讯设施、环保设施等等，以及大中小城市的综合性建设项目等。凡此种种都是国家、地方各级政府、公私单位长期投资积累的成果。它们对于农业生产的作用，通常是极其微弱的。然而，它们对于非农业部门，尤其是对于大中小城市中的各行各业以及其职工、居民等，却是作用巨大的。从而，土地一旦由农转非之后，地上的工、商、交、文、教等等行业的生产、经营、生活等等活动，便会接受非农性基础设施的辐射作用，从而使其对于地价的作用突出地显示出来，即土地农转非之后的巨大自然增值——辐射性增值。

简略而言，农地转非之后的土地自然增值，完全来源于整个社会的经济发展。那么，体现这种增值的地价增长，从原则上来说便应当归社会所有而不应当归原农地所有者所有，也不应当归农转非之后的土地使用者所有，否则皆有悖于社会公平。台湾经济学家林英彦指出：“站在人民的立场来说，土地被征收，当然是补偿越多越受欢迎”，但是“目前之土地市价，除了土地所有人申报而应归其个人所有的地价以外，尚包含庞大的自然增值额，这是应当属于社会全体的。所以，如果按照市价补偿，那无异将自然增值部分也视为个人财产来予补偿，其不合理之情形至为明显。”

如果从产权的角度进行考察，那么，凡是来源于整个社会经济发展的土地自然增值，其产权也自然而然地应当归属于全社会。而且，来源于社会的土地增值回归于社会，是理所当然的，根本谈不上对于农民的“剥削”。如果在对于农民进行补偿时，由于标准未掌握好致使失地农民获益过低，那么，一经发现便适时进行调整就是了。

第四，“涨价归公”与“地价成本决定论”

在主张“涨价归农”论的人士中，有人从另外一个角度对于“涨价归公”进行严厉指责：“不论‘地价增值归公’多么振振有辞，其背后的经济学却是错误的。这种经济学认为，世间各种资源的市价是由其成本决定的。”这是试图从经济学的基础性理论上来彻底否定“涨价归公”论。有人说得更加尖锐：“涨价归公”论是“闭门造车”，“对于经济学一窍不通”。

提出和附和否定“涨价归公”的这些论点，其实是由于对土地辐射性增值这一提法的误读而产生的。实际上，新增非农建设用地“辐射性增值”的实质，并非是这些用地以外的各项建设成果如交通、工业、商业、文教、住宅等等的价值直接转移到该地上面来，使其获得增值，否则，岂非意味着上述各项建设成果的减值

（责任编辑：中大编辑）

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