土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地估价实务基础》考点解析，希望对您参加本次考试有所帮助!

土地价格修正与确定

1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

2.成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：

K=1-1/(1+r)n

式中：K——年期修正系数;

r——土地还原率;

n——土地使用权年期。

是否进行年期修正要具体分析：

(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;

(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

3.如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：

可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积。

4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

土地价格的主要特征

讨论：土地的特征与土地价格的特征之间关系

1、土地价格是权益价格：因转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。 价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2、土地价格不由生产成本决定：因土地是自然物。现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

3、土地价格主要由土地需求决定：因为供给相对刚性。一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

4、土地价格呈上升趋势:因为土地的稀缺性和社会平均利润率下降。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

5、土地价格具有明显的地域性：因土地位置的固定性。

1)表示方式不同

2)价格基础不同

3)形成时间不同

4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.

5)地价主要由地产需求决定

6)地价具有明显的地区性和个别性

7)地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

8)市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9)折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

地价格的计算

计算公式为：

地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有采用。需要指出的是：这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。

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（责任编辑：lqh）

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