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2014年土地估价师土地管理基础与法规考点四

发表时间：2014/5/12 11:45:23 来源：互联网点击关注微信：

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中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

第四章土地权利制度

考点1：土地产权概念

1、土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实现的措施体系或行为准则。土地制度是土地政策的基础，土地政策又是土地制度的具体体现。

土地制度的概念：土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

(1)土地所有制：整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。不同的土地所有制，最终也是由生产力状况所决定的。

(2)土地使用制：土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。土地所有制决定着土地使用制。

(3)土地管理制度：这里所说的土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合。它由中央和各级地方政府实施。这是由土地具有的特殊重要性、土地供给的稀缺性和土地利用结果的社会性所决定的。

2、土地政策的含义：政策是指一个行政组织为完成某项任务而制定的具体目标、准则、方案、办法等各种决策。土地政策可以理解为国家为了维护土地制度，实现土地资源优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系或行为准则。土地政策是土地管理过程的指挥系统，土地政策的正确、科学与否，直接影响土地过程的正确性、科学性和有效性。

3、土地政策的特性：

(1)政治性;(2)强制性：(3)整体性;

(4)针对性;(5)预测性;(6)及时性。

4、土地政策制定的原则：

(1)目标明确原则;(2)全面、准确收集信息原则;

(3)可行性原则;(4)多方案择优原则;(5)系统性原则。

(6)公共利益原则(生态、社会、经济);(7)动态性原则。

5、土地政策制定的程序：

(1)明确问题，确定目标;

(2)科学预测，拟定方案;

(3)评估选优，择定方案;

(4)实施反馈，修正完善。

考点2：土地产权的构成

1、土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。

2、我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权利包括土地抵押权、土地承租权、土地租赁权、土地继承权、地役权等多项权利。

3、土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

考点3：我国土地所有权制度

1.土地所有权的含义

土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。

土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

土地处置权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属,是土地所有权的核心。

2.国有土地所有权的权能及范围

(1)国有土地所有权的权能

1)处分权。土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

2)让与权。国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将建设用地使用权让与土地使用者。

3)收益权。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。《土地管理法》规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》(财综字[1999]117号) 第二条规定，新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

(2)国有土地所有权的范围

根据《物权法》、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，国有土地所有权的范围包括：

1)城市市区即建成区的土地属于国家所有。《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。1982年宪法第十条第一款宣布：“城市的土地属于国家所有。”从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”《物权法》规定，城市的土地，属于国家所有。

2)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

3)农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。

4)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

5)国家依法征收的土地。

6)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

考点4：我国土地使用权制度

1、划拨国有土地使用权：划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。

2、划拨国有土地使用权与其他地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押果权时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

3、出让国有土地使用权：出让国有土地使用权的内容。出让国有土地使用权的处分权能包括转让、出租、抵押、合资全作经营及其他经济活动。

4、出让国有土地使用权的权利限制。出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并登记手续。

5、出让国有土地使用权的转让：完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件，方可转让。

6、出让国有土地使用权的续期，应当至迟于届前1年申请续期。

7、用途的限制：在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请。

8、乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。乡镇企业经营用地使用权可依法抵押，但乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押，在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地所有的集体所有性质不变，未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用土地。

9、土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事林业、畜牧业、种植业等农业生产。

10、宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权和有限制的处分权。农村宅基地闲置2年以上的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

考点5：土地他项权利制度

1、地役权是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权合同的条款包括当事人的姓名或者名称和住所、供役地和需役地位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议的办法。

2、土地抵押权是建设用地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将建设用地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对建设用地使用权及其地上建筑物，其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

考点6：主要国家和地区的土地制度

1、美国：全国土地中，59%为私人所有，39%为公有，2%为印第安人保留地。土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源或者将地下资源单独出售给别人。美国所有土地都实行有偿使用。土地可买卖和出租。

2、英国：土地在法律上属英王(国家)所有，但完全拥有土地权益的土地持有人是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地占有和使用土地。

3、德国：土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。

4、日本：除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。

5、中国香港：香港的全部土地均属于国家所有。

6、中国台湾：农地农有，市地市有，富源地国有。台湾土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕地权、租赁权共七种。