土地估价师

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4.10 基准地价更新

4.10.1 基准地价更新的技术路线

基准地价更新的技术路线有以下三条：

1. 以土地定级为基础，以土地收益(地租)为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。

2. 以土地条件划分均质区域(或以土地定级为基础)，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

3. 以土地定级或均质区域为基础，利用标准宗地价格(标定地价)或地价指数更新基准地价。

城市基准地价可以运用其中任一技术路线更新，也可以运用上述技术路线的任一组合更新。

4.10.2 级差收益(地租)法更新基准地价

4.10.2.1 应用范围：该方法主要用于地产市场不发达，市场交易地价资料不丰富的城市。

4.10.2.2 基本方法

1. 有定级基础的城市：先判断原定级范围的准确性，再在定级的基础上，运用级差收益(地租)测算模型，求取地租，计算地价。

2. 没有定级基础的城市：先用上述分类定级方法先定级，再在定级的基础上，运用级差收益(地租)测算模型，求取地租，计算地价。

3. 更新的步骤和方法与4.4条中基准地价评估的步骤和方法相同。

4.10.3 利用市场交易地价资料更新基准地价

4.10.3.1 应用范围：主要用于地产市场发达，市场交易资料较多的城市。

4.10.3.2 基本方法

1. 有定级的城市，以城市定级为基础，利用级别或区域范围内的市场交易地价资料更新评估各类用途的基准地价。

2. 没有定级的城市，一是可运用上述分类定级方法先进行定级，再在定级的基础上更新;二是不进行定级，而是用划分均质区域的办法，在均质区域上更新;

3. 市场交易资料的要求：与基准地价评估中对资料的要求基本相同，但是在样本数量上可以少于基准地价评估的数量。

4. 具体来讲，利用市场交易资料更新基准地价的方法有三种：即区域内样点地价平均法、地价与土地级别建立模型法和地价与定级因素分值建立模型法。

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