土地估价师

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我国城市土地价格形成过程

我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的。其形成过程大致可分为三个阶段：

第一阶段1949-1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收******政府、大地主.官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。1954年2月24日，当的的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。此后，城市土地价格已不复存在。在这一文件中，我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。

第二阶段1954-1979年，城市土地无价使用。大约到1956牢，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民的土地;或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法，而要给被征地者以补偿。补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。在这一阶段，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是城市土地的价格。所以，确切地说，这一阶段城市土地是“无价使用。进一步分析可以看出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。正是由于政府与企事业单位之间的“父子关系”，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和城市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。

第三阶段自1980年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。此后，一些城市加抚顺.广州也开始对国内企业收取土地使用费。场地(土地)使用费的实质就是地租，所以说，国家征收场地(土地)使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式(准确地讲只是地价雏形)。另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，所以，各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。这种隐形土地市场的出现;标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式.全面形成。目前，我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。

土地使用权的价格

在我国现行土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。完全的土地所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。而作为代表国家以土地所有者身份的国土资源行政主管部门让渡的是土地所有权的部分，保留了土地使用权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如土地使用年限、土地的用途、土地转让条件等。所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是土地所有权的价格，而是土地使用权的价格。土地使用权价格是土地使用者为取得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质就是地租。土地使用者在逐年向国家支付地租时，土地使用权价格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，则土地使用权价格就是一定年期的地租现值的总和。

根据(城市房地产管理法)的规定，取得土地使用权的途径有：一是有偿出让。二是行政划拨。出让土地使用权价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其评估方法有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。 划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格的一种特殊形式，主要由土地取得费和土地开发费两部分构成。其评估方法可以用成本逼近法，逐一将土地取得费、土地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出土地价格;也可以采用市场比较法和基准地价系数修正法等方式先评估出让土地使用权价格，再扣除由划拨土地使用权转为出让土地使用权所应补交的土地使用权出让金，出让金可按一定比例扣除，例如按出让土地使用权价格的40%计算。

土地价格的类型

从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

1、按土地权利可分为：土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格和其他他项权利价格等。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格：是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。

土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。

2、按土地价格形成方式可分为：交易价格、理论价格和评估价格等;

交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。

理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等。①交易底价;在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。②基准地价;是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格;是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。

3、按政府管理手段可分为：申报地价、公告(示)地价等。

①申报地价;由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。

②公告(示)地价;是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

4、按土地价格表示方法可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。

单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格÷土地总面积

楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均倒每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平的高低。

楼面地价=土地总价格÷总建筑面积

楼面地价=土地单价÷容积率

5、按土地的存在形态可分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

6、按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。

7、按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。

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（责任编辑：lqh）

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