土地估价师

为了帮助考生系统的复习2012年土地估价师考试课程，全面的了解土地估价师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012年土地估价师考试辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

土地估价师考试管理基础与法规辅导：课堂笔记四（13）

②土地储备

对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。

③土地供应

对进入土地储备体系的土地，由土地储备中心根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土地。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。

例题：土地收购储备制度的运作主要包括() 程序。

A.土地整理

B.土地收购

C.土地储备

D.土地供应

答案：BCD

解析：土地收购储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序

土地使用权转让

(九)土地使用权转让(掌握)

1、土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务随之转移给受让人。

2、土地使用权转让的条件

在我国，土地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、法规的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。

(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

为规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

①通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

②土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

③土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

④土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

⑤原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。

⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

3、土地使用权转让的方式

土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

(1)土地使用权出售

土地使用权出售是指土地使用权的出售方将土地使用权转移给购买方，购买方为此支付土地使用权价款的行为。土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家。

(2)土地使用权交换

土地使用权交换，也叫“互易”，指当事人双方约定互相转移土地使用权，或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物的行为。它是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换。

(3)土地使用权赠与

土地使用权赠与，指赠与人(原土地使用权受让人或者再受让人)自愿将自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的法律行为。赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家.

例题：国有土地使用权转让的方式包括()。(2000年土地管理基础试题)

A .出售

B.出租

C.交换

D.赠与

答案：ACD

解析：土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

(十)土地使用权抵押的概念和条件(掌握)

土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。由于土地开发时间长、贷款数量大且风险较大，因而银行往往要求借款人将土地使用权或房地产作抵押，以规避贷款风险。

土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

相关文章：

2012年土地估价师考试《管理基础知识》课堂笔记四

2012年土地估价师考试《管理基础知识》课堂笔记三

2012年土地估价师考试《管理基础知识》课堂笔记二

更多关注： 土地估价师考试报考条件  考试培训  考试用书

（责任编辑：中大编辑）