土地估价师

二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因)

(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。

二、估价对象

估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。

三、估价对象描述

1.土地登记状况

(1)估价对象来源。估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，

(2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下：

土地登记证书号：00713823;

《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号;

估价基准日土地使用者：××公司;

宗地位置：××市唐兴路南;

地号：WY6-3 -14;

图号：50 -200 -7、8、12、17;

用途：工业;

土地级别：三级;

使用权类型：国有划拨;

土地使用权终止日期：无;

使用权面积：50000平方米;

四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路;

记事栏：无;

登记时间：2007年6月1日。

2.土地权利状况

估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。

根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。

3.土地利用状况

估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。建筑容积率为0. 63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×房权证×字第××号《房屋所有权证》。

估价对象地上建筑物情况明细表

 

 

除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。 估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。 根据××市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6 -3 - 14 -l号，规划用途为工业仓储，容积率小于0.5，建筑密度不小于30%，绿地率不大于20%。

……”

问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)

1.根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚?

2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?

3.估价对象与WY6 -3 - 14 -l号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?

4.根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。

(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。

“……

(一)基本思路(略)

(二)公式

作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T

式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费

(三)计算过程

项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。

1.房地产总价值

房地产总价值采用收益法确定。

(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米·月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(万元/年)

(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年)

(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%=162(万元/年)

(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%=17.25(万形年)

(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰=2.59(万歹∥年)

(6)年纯收益。年纯收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(万元/年)

(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)

(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。

2.房屋现值

房屋价值=重置成本×成新率。

(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(万元)

(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%

(3)房屋现值。房屋现值= 1725×52% =897(万元)

3.交易税费

房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。

4.地价的确定

根据公式：

地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费

=6240.38 -897 -0

=5343.38(万元)

……”

问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)

1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?

2.上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。

3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。

4.上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。

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（责任编辑：中大编辑）