土地估价师

中国土地估价师考试网帮您备战2014年土地估价师考试，网校结合土地估价师考试大纲，特编辑整理了2014年土地估价师考试科目《土地管理基础与法规》考点，希望对您参加本次考试有所帮助!

第十一章 土地市场交易与监管

考点1：土地市场概念

1、 狡义的土地市场概念：是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所、不动产交易所等。

2、 广义的土地市场概念：是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

3、 土地市场的主体：土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者、管理者。

(1) 供给者：是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者、开发者、使用者(含经营者)。

(2) 需求者：是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。

(3) 中介者：在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数，对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人)来完成。

(4) 管理者：市场管理者的基本任务在于维持交易秩序、提高交易质量和效率、协调土地交易关系，维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调交易关系。

4、 土地市场客体：土地市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。土地产权关系是土地关系中最核心的关系。

考点2：土地市场的特点

1、 土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的特征，这些牲表现如下：

(1) 交易实体的非移动性：土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。

(2) 土地市场的地域性。

(3) 土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。

(4) 流通方式的多样性：土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖出价外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。表明了土地市场流通方式的多样性的特点，是土地市场特有的。

(5) 土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。

考点3：土地市场的分类

1、 中国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场;

2、 按市场主体划分，分为涉外市场(国外或境外)和境内(中国内地)市场。

3、 中国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场、转让(二级)市场、租赁抵押(三级)市场;

4、 中国农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。

5、 按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。

6、 按土地交易方式，可以将土地市场分为如下几种：

(1) 土地使用权出让市场：土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。

(2) 土地使用权转让市场：土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者之间的经济关系。在国家调控下以市场调节为主的土地市场是指土地二级市场，土地使用权转让市场即土地二级市场，二级市场是国家调控下以市场调节为主的市场。

(3) 土地使用权租赁市场：土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。

(4) 土地使用权抵押市场：土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开发市场。三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成。土地市场管理的核心内容是土地市场价格的宏观调控。

考点4：土地市场的功能

1、 优化配置土地资源。土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式。

2、 调整产业结构，优化生产力布局。

3、 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合。

4、 控制土地供给，控制投资过热。

考点5：土地市场的运行机制

1、 土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。

2、 为维护土地市场秩序，政府有必要对土地市场进行宏观调控。其主要手段和措施有：控制土地供给量、调控土地价格水平、制定土地市场规则、确定土地优先供给范围、制定优惠和限制政策等。

3、 城市土地市场运行机制包括：

(1) 市场机制：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。

(2) 宏观调控机制：为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观控制，以弥补市场机制的不足。

考点6：我国土地市场的现状

1、 中国土地市场体系的特点，主要表现：

(1) 中国土地市场是政府驱动型市场。

(2) 目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。

(3) 中国城市土地市场是垄断竞争型市场。城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市场，在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家对一级土地市场的供给进行垄断。

2、 中国土地市场的现状：

(1)2004年4月29日，国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，明确了在治理整顿的半年期间的“三个暂停”。

(2)2004年10月28日，国务院颁币了28号文。

(3)银行业监督管理委员会发布了《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》。

(4)国土资源部为落实国务院28号，印发了11个配套文件。

(5)国务院税务总局下发了《关于进下不加强城镇土地使用税和土地增值征收管理工作的通知》等，这一系列政策为土地市场的进一规划提供了重要依据和保障。

(6)2004年以来，全国土地市场治理整顿工作不断深入，通过治理整顿土地高超民，圈占土地和乱占滥用耕地势头得到遏制。土地市场环境进一步改善，公开、透明的土地市场初步形成，全国近1000个市县在中国土地市场网发布了土地出让计划、也让公告、供地结果，以及转让、出租、抵押等信息。

考点7：土地市场供需调控的原则

1、 土地市场宏观调控是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

2、 土地市场宏观调控的经济手段主要包括产业政策、财政信贷政策、税收政策。行政手段主要包括规划、计划。

3、 土地市场的宏观管理包括土地市场供需管理和土地市场价格管理两个方面。

4、 土地市场的微观管理：是指国家通过法律、行政等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

(1) 对土地市场客观的管理;

(2) 对土地市场土地的管理：土地使用权出让人和转让人的资格;土地使用权受让人的资格。

(3) 土地市场交易程序的规范：土地使用权出让程序;土地使用权转让程序;土地使用权出租程序;土地使用权抵押程序。

(4) 土地市场中介管理。对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查;对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督。

5、 土地市场供需调控的意义：

(1) 有利于稳定地价和房价;

(2) 有利于土地利用结构的调整和优化。

(3) 是优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

6、 土地市场供需调控的原则：

(1) 综合效益和整合性利益原则;

(2) 平等对待，兼顾各方利益的原则;

(3) 控制与弹性管理原则;

(4) 依法管理，调控的原则。

(5) 一级市场管住，二、三级市场搞活，促进经济发展原则;

(6) 有利于促进土地内涵挖潜、集约利用原则。

考点8：土地市场供需调控的主要内容

1、 土地市场供需调控的主要内容：

(1) 土地市场供需调控的方向;供需调控的方向包括两方面的内容：选择调控目标;确定调控措施的作用方向。选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。

(2) 土地市场供需调控的时间：在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供需调控措施的决策时间;要考虑供需调控效应的滞后时间;要考虑调控效应的惯性。

(3) 土地市场供需调控的力度：在决定土地市场供需调查的力度时，要考虑如下因素：调控环境、土地经济波动的幅度、调控手段从使用到产生效应的滞后时间、调控效应惯性大小。

2、 土地价格调控手段包括：

(1) 含建立基准地价、标定地价定期公布制度;

(2) 对国有土地协议出让价采取最低限价;

(3) 土地交易价格申报制度;

(4) 政府对地价上涨采取必要的行政手段干预;

(5) 对土地使用权的转移有优先买权。

3、 土地利用计划、特别是年度计划，是把握土地入市环节、调控土地市场的有效手段。土地利用规划是政府控制土地供给量、协调供求关系、调节和稳定土地价格的重要手段，对土地市场具有宏观调控作用。

考点9：土地市场供需调控的措施

1、土地市场供需调控的具体措施：

(1)根据经济发展要求，科学编制规划和计划，合理确定土地供应总量及结构。

(2)依据土地利用总体规划和城市规划，合理确定土地供应空间布局。

(3)根据土地区位、质量和经济发展水平，合理确定土地价格水平。

(4)加强土地收益管理，运用财政、金融手段，合理确定土地税费标准，完善土地税费体制。

(5)规范土地出让市场行为，逐步提高竞争性土地出让的比例，推广和采用招标拍卖出让方式。

(6)加强土地市场中介服务体系管理，规范土地市场秩序。

(7)加强土地收购储备管理，为土地市场调控提供基础。

(8)加强土地市场信息收集、采集、分析和发布管理，为土地市场调控提供及时、准确的信息。

(9)加强土地产权、产籍管理，强化土地登记制度。

(10)强化执法，实现对土地市场运行的有效指导、规范、监督和控制。

2、土地市场供需调控的措施有：

(1)发展计划和规划;

(2)财政政策;

(3)金融政策;

(4)土地储备制度

1、 财政政策在调节土地市场发展速度和供求关系上发挥着重要的作用。包括：地租政策、税收政策、财政投资政策。

2、 金融政策是对土地市场的调控可分为直接调控和间接调控。直接调控政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量;间接调控是指国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。

3、 土地收购储备制度的动作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序：

(1) 土地收购：土地收购的工作程序是申请收购、权属核查、征询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算。

(2) 土地储备：对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。

(3) 土地供应：根据现行管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。

4、 建立土地市场动态监测的作用：

(1) 准确把握土地市场运行走势;

(2) 为政府适时调整制订有关政策提供依据;

(3) 及时发布土地供应情况、地价走势等市场信息;

(4) 有利于保障土地市场健康、稳定、有序发展，促进宏观经济的稳定健康运行;

(5) 有利于建立公开、公平、公正的土地市场环境，发挥市场配置土地资源的基础作用。

5、 土地市场动态监测的内容主要有：

(1) 土地供应;

(2) 土地开发利用;

(3) 集体建设用地;

(4) 房地产市场土地供应;

(5) 土地供应与宏观经济运行。

考点10：土地使用权转让

1、 土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。

2、 以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件：

(1) 按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2) 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3、 土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

(1) 通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。

(2) 土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

(3) 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

(4) 土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可转让。

(5) 原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金。

(6) 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

4、 土地使用权转让方式：出售、交换、赠与。

考点11：土地使用权抵押的概念和条件

1、 土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

2、 土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征：

(1) 用地抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权;

(2) 土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

(3) 土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。

(4) 土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5) 土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押人。

3、 土地使用权抵押的程序：

(1) 抵押申请;

(2) 抵押物估价。

(3) 抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

(4) 抵押合同公证。

考点12：土地使用权租赁的概念

2、 我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。一是土地所有者即国家，将国有土地使用权出租给土地使用者，这种方式习惯上称为国有土地租赁;二是以出让或出租方式获得土地使用权的土地使用者将土地出租给另一土地使用者，这种方式习惯上称之为土地使用权出租。

3、 国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。在实践中，由于土地使用权租赁期限一般不长，且在租赁期内一般均以及每年向土地所有者交纳年租金，所以人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。

4、 推行土地租赁应遵循的原则：

(1) 国有土地有偿、有限期使用原则;

(2) 维护国家、集体和个人权益的原则;

(3) 严格依法办事的原则;

(4) 收益合理分配原则;

(5) 因地制宜、实事求是原则。

5、 土地使用权出租的概念：土地使用权出租是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

6、 土地使用权出租，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动。

7、 土地使用权出现租，它具有以下几个法律特征：

(1) 土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别;

(2) 用于出租的地块必须具有法律上的依据。目前只有出让、转让土地使用权等方式取得的土地使用权的民事主体具有这一权利。

(3) 土地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

(4) 土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

8、 土地使用权出租的一般程序：

(1) 出租申请和审核。向地市县人民政府土地管理部门提出申请。一般15天内向出租人给予是否同意出租的回复。

(2) 签订租赁合同。必须采取同形式。租赁合同要明确出租标的、租金、租赁期、对土地合理利用的责任条款、合同的条款及有关出租当事人双方的权利和义务。

(3) 合同公证。

(4) 办理土地使用权出租登记。

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（责任编辑：lqh）

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