土地估价师

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建设用地供应管理

一、建设用地供应概念(掌握)

(一)建设用地概念

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

1.建设用地和农用地的区别

建设用地利用基本上是以非生态附着物的形式;而农用地主要依赖于土地的肥力直接从耕作层中生产农作物，具有生态利用性。

2.建设用地的主要类别

根据不同的分类方法，建设用地有不同的分类。

按照利用方式的不同，可将建设用地分为城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地、其他建设用地。

按照用途不同，可将建设用地分为非农业建设用地和农业建设用地。

按照土地所有权的不同，可将建设用地分为国有建设用地和集体所有建设用地。

按照附着物的性质，可将建设用地分为建筑物用地和构筑物用地。

按照建设用地规模大小，可将建设用地分为大型、中型、小型项目建设用地。

按照使用期限，可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。

按照用地状况，可将建设用地分为新增建设用地和存量建设用地。

3.建设用地的特点

(1)承载性与非生态利用性

建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。

(2)土地利用逆转相对困难

只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。

(3)土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。

(4)区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。

(5)无限性与再生性

建设用地的无限性体现在建设用地的无限需求上，也就是建设用地的需求是无限的。

建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。

(6)空间性与实体性

建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。

(二)建设用地供应概念

建设用地供应指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。

供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等。

廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予批准。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年

二、国有建设用地划拨供应(掌握)

1.划拨国有建设用地供应概念

符合《划拨用地目录》的建设项目，方可以划拨方式供地;不符合的，应当一律以出让、租赁等有偿方式供地。国有建设用地划拨供应有以下主要特点：

(1)国有建设用地划拨供应包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。

(2)除法律、法规另有规定外，国有建设用地划拨供应土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

(3)国有建设用地划拨供应，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按国有建设用地划拨供应土地进行管理。

2.划拨国有建设用地供应条件

依据现行法规和《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

①国家机关用地。

②军事用地。

③城市基础设施用地。

④公益事业用地。

⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

⑥法律、行政法规规定的其他用地。监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等住房保障用地。

国家无偿收回划拨土地使用权还有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;④土地使用者自动放弃土地使用权;⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用;⑥不按批准用途使用土地;⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。

4、建设用地使用权划拨的管理

(1)划拨建设用地的使用。①按用途使用。②改变用途。划拨国有建设用地使用权人需要改变批准的土地用途的，须报经市、县国土资源管理部门批准。

(2)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

(3)划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。

(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

(6)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;②国有企业改组为股份合作制的;③国有企业租赁经营的;④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

三、国有建设用地出让供应(掌握)

1.国有建设用地使用权出让概念

国有建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

建设用地使用权出让的含义一般包括以下内容：①建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。④集体土地不经征收不得出让。

(1)出让主体。出让主体指有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

(2)出让客体。土地使用权的出让客体为国有建设用地使用权，集体土地不经征收不得出让。

(3)出让年限。

2.建设用地使用权出让的方式

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

(1)协议出让。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

(2)拍卖出让。拍卖出让是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

(3)招标出让。招标出让是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

3.国有建设用地使用权出让政策

(1)出让计划的拟定和批准权限

(2)建设用地使用权的收回

国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。

1)土地使用权届满处理。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权应当至迟于届满前一年申请续期

2)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。两种情况;一是土地使用者未如期支付地价款。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

4)司法机关决定收回土地使用权。

(3)建设用地使用权终止

1)建设用地使用权因土地灭失而终止。

2)建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止。

(4)建设用地使用权出让合同及其管理

建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

4.合同的履行

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。

(1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;

(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。

5.合同的解除

(1)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

(2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，

四、国有建设用地供应的基本条件(掌握)

国有建设用地供应的基本条件包括以下几方面：

1.符合规划。建设用地的供应必须符合土地利用总体规划和城市规划等项规划的要求。

2.符合国家的土地供应政策。

3.符合建设用地标准和集约利用的要求。

4.划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件。

5.新增建设用地符合农用地转用和征收条件。

五、国有建设用地供地标准(熟悉)

1.根据国家的产业政策，决定是否供地

针对不同类别的项目，一般有以下三类不同的供地政策：

(1)国家鼓励类项目，可以供地，甚至要积极供地。

(2)国家限制类项目，实行限制供地

凡列入《限制供地项目目录》，属于在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目，提供建设用地前，须先取得国土资源部许可证，再履行批准手续。

(3)国家禁止类项目，严格禁止供地

禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。

2.根据有关法律、法规规定，决定供地方式，包括：

(1)划拨方式供地。

(2)有偿使用方式供地。有偿使用的方式具体包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。

(3)依法使用集体土地。①农民个人建房用地。②乡企业用地。③乡村公共设施、公益事业建设用地。

3.根据规划要求，决定供地的具体位置

4.根据年度计划，决定供地时间

5.根据用地定额，决定供地数量

六、国有建设用地审查报批管理(掌握)

第一、国有建设用地审查报批的程序如下：

1.建设用地预申请

预审应当遵循下列原则：(1)符合土地利用总体规划;(2)保护耕地，特别是基本农田;(3)合理和集约节约利用土地;(4)符合国家供地政策。

建设项目用地实行分级预审。

2.建设用地申请

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出用地申请。

3.受理

市、县人民政府国土资源行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源行政主管部门审查。

建设只占用国有农用地的，只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体所有建设用地的，只需拟订土地征收方案和供地方案。建设只占用国有未利用地，只需拟订供地方案。

建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：

(1)农用地转用方案。

(2)补充耕地方案。

(3)征收土地方案。

(4)供地方案。

(5)建设项目用地呈报说明书。

4.建设用地审查

建设用地审查应当实行国土资源行政主管部门内部会审制度。有批准权的土地行政主管部门应当自收到上报的转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

5.方案的组织实施

(1)组织实施部门

经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的人民政府组织实施。

(2)公告

征收土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征收土地所在地的乡、镇范围内，公告《土地管理法实施条例》规定的内容。

(3)规范履行合同

土地使用权人改变用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(4)登记发证

以有偿使用方式提供建设用地使用权的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。

以划拨方式提供建设用地使用权的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门向建设单位颁发《国有建设用地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。

第二、关于临时用地

临时用地一般包括两类：一类是工程建设施工临时用地。另一类是地质勘查过程中的临时用地

1.临时用地报批

在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上人民政府国土资源行政主管部门批准。

2.签订临时用地合同

临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。

3.临时用地的使用

临时用地的期限一般不超过2年。临时用地确需超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续。

抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

七、国有建设用地供地程序(掌握)

1.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权供地程序

(1)公布出让计划，确定供地方式。

(2)编制、确定出让方案。

(3)地价评估，确定出让底价。

(4)编制出让文件。

(5)发布出让公告。

(6)申请和资格审查。

(7)招标拍卖挂牌活动实施。

(8)签订出让合同，公布出让结果。

(9)核发《建设用地批准书》，交付土地。

(10)办理土地登记。

(11)资料归档。

2.协议出让用地的供地程序

(1)公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式。

(2)编制协议出让方案。

(3)地价评估，确定底价。

(4)协议出让方案、底价报批。

(5)协商，签订意向书。

(6)公示。

(7)签订出让合同，公布出让结果。

(8)核发《建设用地批准书》，交付土地。

(9)办理土地登记。

(10)资料归档。

3.划拨用地的供地程序

划拨用地的供地程序主要包括：

(1)拟定土地供应方案。

(2)对项目用地进行实地踏勘。

(3)土地供应方案公示。

(4)土地供应方案报批。

(5)签署《国有建设用地划拨决定书》，交纳土地相关税费。用于廉租住房和经济适用住房建设的，开发建设期限不得超过三年。

(6)加强后续管理。

八、国有建设用地供应法律文书的主要内容(掌握)

1.土地有偿使用合同的主要内容

合同附件内容有：宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

2.《建设用地批准书》的主要内容

《建设用地批准书》的主要内容有：用地单位、用地单位主管机关、土地位置、批准用地面积、建设性质、建(构)筑物占地面积、用地批准文号、批准书有效期等。

3.《国有建设用地划拨决定书》的主要内容

《国有建设用地划拨决定书》分为：摘要、一般规定、特别规定、附则等四部分组成，附件包括：划拨宗地平面界限图、划拨宗地竖向界限图、划拨宗地规划/建设条件。

九、农村集体建设用地供应范围(熟悉)

我国的土地分为农用地、建设用地和未利用土地。建设用地按照所有制性质不同，分为国有建设用地和集体建设用地两大类，农村集体建设用地又具体分为乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地、宅基地。

因此，只有下列三种情况下，可以使用集体所有的建设用地，除此之外，应当申请使用国有土地：

1.兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地

2.农村村民建住宅使用本集体所有的土地

3.乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地

十、乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序(了解)

1.乡(镇)建设用地使用原则

(1)应当符合乡(镇)土地利用总体规划

(2)符合土地利用年度计划

(3)符合村庄和集镇规划

(4)坚持合理布局，综合开发，配套建设

(5)涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

2.乡镇企业用地的管理

农民集体组织应当向县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请，国土资源行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区、直辖市规定的批准权限报批。

3.乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的管理

4.农村村民宅基地的管理

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

5.乡(镇)建设用地供应审批的基本程序

(1)建设用地预申请。

(2)申请用地。

(3)选址定点。

(4)落实补偿安置方案签订协议。

(5)批准用地。

(6)划拨用地。

(7)登记发证。

十一、建设用地和节约用地利用评价

1.依据

《建设用地节约集约利用评价规程》(TD/T 1018—2008)

3.《建设用地节约集约利用评价规程》—总则—评价目的

建设用地节约集约利用评价的目的是为全面掌握区域、城市建设用地节约集约利用状况及集约利用潜力，科学管理和合理利用建设用地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定土地政策和调控措施，为土地利用规划、计划及相关规划的制订提供科学依据。

4.《建设用地节约集约利用评价规程》—总则—工作体系

(1)区域用地状况评价

1)建设用地分类范围

①区域用地状况评价涉及的建设用地：

②区域用地状况评价涉及的城乡建设用地：

2)主要指标

①区域用地状况评价指标

区域用地状况评价指标根据其反映上地利用的基本特性，分为正向相关指标和反向相关指标。

②利用强度指数

利用强度指数包括人口利用强度指数、经济利用强度指数和建设利用强度指数三个方面，反映评价时点的土地承载社会经济总量的能力。

建设利用强度指数涉及城市综合容积率。

③增长耗地指数

增长耗地指数包括人口增长耗地指数、经济增长耗地指数两个方面，反映社会经济增长消耗的新增建设用地状况，都属于必选指数。

④用地弹性指数

用地弹性指数包括人口用地弹性指数、经济用地弹性指数两个方面，反映建设用地消耗与自身社会经济发展的协调程度部属于必选指数。

⑤贡献比较指数

贡献比较度指数包括人口贡献度指数、经济贡献度指数两个方面，反映建设用地消耗对全国或区域社会经济发展的贡献匹配程度，都属于必选指数。

⑥管理绩效指数定义及选择要求

(2)城市用地状况评价

(3)城市用地潜力测算

城市用地潜力测算主要是针对城市用地状况评价划定的低度利用区和中度利用区，分别测算特定时间点的规模潜力和经济潜力的过程。

5.《建设用地节约集约利用评价规程》—总则—工作程序

a)准备工作;b)资料调查整理;c)技术分析与评价;d)成果编制;e)成果验收;f)成果归档、应用和更新。

6.《建设用地节约集约利用评价规程》—总则—技术步骤

7.《建设用地节约集约利用评价规程》—总则—技术方法

建设用地节约集约利用评价应采用定性分析和定量分析相结合、总体分析和典型分析相结合、统计分析和空间分析相结合等技术方法。

13.《建设用地节约集约利用评价规程》—建设用地节约集约利用评价成果验收、更新与应用

(1)成果验收

①检查制度

②验收制度

(2)成果的更新与应用

区域用地状况评价成果和城市建设用地集约利用潜力评价成果原则上2～3年应更新一次。

(3)成果应用

十二、开发区用地集约利用评价(了解)

(一)主要内容

1.评价依据

2.评价目的

3.评价对象及范围

评价对象为全国各级各类开发区，评价范围为经开发区审核公告的开发区四至范围内的全部土地。

4.组织实施机构

各省国土资源行政主管部门负责对本行政区域内的各级各类开发区土地集约利用评价工作的组织实施、检查指导和审核验收。

5.技术要求

6.工作要求

7.评价成果应用与更新

开发区土地集约利用评价成果原则上每两年更新一次。

8.评价原则

评价原则包括：综合性原则、主导性原则、政策导向性原则、因地制宜原则、点面结合原则。

9.评价工作程序

工作程序包括：准备工作，土地利用状况调查，土地集约利用程度评价，土地集约利用潜力测算，成果编制，成果验收、存档与备案，成果应用与更新。

10.评价工作体系

开发区土地集约利用评价工作体系分为土地利用状况调查、土地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算三个方面。

11.评价成果

评价成果包括评价报告、成果图件和基础资料汇编。

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（责任编辑：lqh）

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